导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是(shì)中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三(sān)年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次(cì)人口普查(chá)调查数据(jù)显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子(zi)是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业(yè)办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人(rén)均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一(yī)间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配(pèi)套(tào)设施等(děng)因素密切(qiè)相关。中国(guó)的(de)人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差(chà)距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意(yì)味着(zhe)中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套(tào)房似(shì)乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅(zhái)市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法(fǎ)满足流动人(rén)口(kǒu)的(de)租赁和置业需求。全国总人口的(de)近三成都是流动人(rén)口(kǒu)，流(liú)动人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生(shēng)了额外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带(dài)来新户购(gòu)房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分化(huà)日益明显，区(qū)域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需(xū)求正在不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大(dà)分(fēn)化(huà)时代(dài)已至，大分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是(shì)否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到(dào)底是(shì)供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答(dá)当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来(lái)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观(guān)判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业(yè)获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括了大(dà)量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据(jù)公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切相关(guān)。单单(dān)从人(rén)均住宅间数不(bù)能完全反映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的测(cè)算思(sī)路(lù)、数(shù)据(jù)和(hé)方(fāng)法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障(zhàng)房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计(jì)数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是(shì)每年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户(hù)均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个(gè)准确统计(jì)。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计(jì)数据，大致测算得到(dào)中国(guó)存(cún)量房地产套(tào)数，并进一步(bù)推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本文去除(chú)商品住(zhù)宅累计销售套数里(lǐ)的期(qī)房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装修的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数除以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他住宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与购(gòu)买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变化比(bǐ)例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居民已经(jīng)达(dá)到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意(yì)味着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民(mín)换房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来(lái)看(kàn)，美国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省(shěng)际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作的流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际(jì)上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在(zài)高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问(wèn)题，如电线老化、管道(dào)等基(jī)础设(shè)施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生(shēng)活(huó)带来了很大的(de)不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为31.3％的(de)家庭户(hù)数(shù)拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左(zuǒ)右的(de)家庭(tíng)没(méi)有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老旧小区很难(nán)满足(zú)现(xiàn)代(dài)生活(huó)需求，在未来(lái)大都(dōu)会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅为一居(jū)室(shì)和(hé)二居室，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足19平方(fāng)米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的(de)一半。若(ruò)去除(chú)20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方(fāng)米(mǐ)。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭(tíng)界(jiè)定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊(tān)面积后，中国(guó)的(de)人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需(xū)要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户均1套(tào)房，看似(shì)已经户(hù)户有房(fáng)。即便如此，中国(guó)人(rén)口静态结(jié)构(gòu)和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决(jué)定了(le)中国(guó)未(wèi)来(lái这都有水了还说不想要，啊怎么这么多水啊)地产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数(shù)不(bù)断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致经济发(fā)展带(dài)来(lái)的新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明显，资源和(hé)生(shēng)产要素逐步(bù)向经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流(liú)入，区(qū)域(yù)经济资(zī)源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购(gòu)买二(èr)手房。在新(xīn)增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的(de)占比势(shì)必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境，背后(hòu)的改善性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换(huàn)大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确(què)指出支(zhī)持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间(jiān)数较其他(tā)国家依旧(jiù)存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平(píng这都有水了还说不想要，啊怎么这么多水啊)有着密切正向(xiàng)联系。随着经济(jì)发展水平的(de)提高，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十(shí)年是中国(guó)地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十(shí)年房价(jià)快速上(shàng)涨基石(shí)。那(nà)么(me)未(wèi)来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局(jú)限(xiàn)于(yú)城市(shì)能级之间差(chà)异，优(yōu)质小区(qū)和老旧(jiù)二手房之间的(de)差异(yì)也(yě)将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的(de)是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可(kě)能(néng)偏低(dī)，其增速可能超预期。

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