OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技(jì)，引发了(le)公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的下跌(diē)走势，午后(hòu)跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的(de)重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切(qiè)关注哲库科(kē)技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期已同步启动了应急(jí)预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极(jí)应对哲(zhé)库提(tí)前(qián)退租的可能事项。由于(yú)张润大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重视，浦东新区国资委也(yě)高度关注。

　　多(duō)位(wèi)业内人士(shì)表(biǎo)示，华安张江(jiāng)光大园REIT近(jìn)期市(shì)场波动较大(dà)，但其实不(bù)动产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内(nèi)外(wài)价值，投资者(zhě)应(yīng)理(lǐ)性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二(èr)级市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)的事(shì)件继续扰(rǎo)动公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格开始震荡(dàng)走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌(diē)幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江光大(dà)园REIT最近几(jǐ)个(gè)交易日二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在(zài)全市场(chǎng)公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其(qí)余7只均有(yǒu)不(bù)同程度下跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光大园项目出租(zū)率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事件，因此导致二级市场价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士(shì)分析称(chēng)。

　　不过，在上述人(rén)士(shì)看(kàn)来(lái)，尽(jǐn)管(guǎn)出于风(fēng)险规避的原因，最近几个交易日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出(chū)租率下跌并不(bù)会从(cóng)根本上影(yǐng)响其内外(wài)价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着(zhe)二(èr)级(jí)市场价格下跌，风险也得(dé)到一定(dìng)释放，但是价(jià)格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等多重因(yīn)素影响，不(bù)好(hǎo)判断(duàn)价格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有一(yī)位业内人(rén)士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含(hán)收益率高的产品具备(bèi)一定的投资价值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外(wài)，伴(bàn)随着(zhe)经济(jì)复(fù)苏的步(bù)伐(fá)，产业园(yuán)区(qū)、物流类(lèi)等REITs产品具(jù)备一定的投(tóu)资价值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰私募(mù)基金执行董事高(gāo)如星对此表示，若张江园(yuán)区最终(zhōng)能顺利解决招商(shāng)，平稳过度对经营(yíng)现(xiàn)金流没(méi)有造成大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性(xìng)利空下调至得这么急、这么(me)深，加上前(qián)期本身园区类资产就回(huí)调不少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到租金收(shōu)入受不(bù)受影(yǐng)响(xiǎng)，影响多大(dà)，估(gū)计园(yuán)区(qū)会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技。随后(hòu)5月12日(rì)晚，华(huá)安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应(yīng)称，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执(zhí)行已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光大园项目出租率下降事项，一度二级市场价格缺少父爱的女生易恋上什么人，缺父爱的女孩子不会谈恋爱(gé)出现回落。在随后召开的业绩说明会(huì)中管理人就(jiù)相关事项进(jìn)行(xíng)了解(jiě)释说明，市场信心(xīn)得到了(le)一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了(le)解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的线(xiàn)上和线下的(de)扩募说明会上，运(yùn)营团(tuán)队(duì)表示了对张江光大园项(xiàng)目的信心(xīn)，预计签(qiān)署意(yì)向书和合(hé)同谈判中的储备租户正(zhèng)常转化后，项目(mù)出租率将得到回升(shēng)。没想到(dào)仅(jǐn)过(guò)了不(bù)到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公告引起了市场(chǎng)各方的广泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人坦(tǎn)言(yán)，事发突然确实始料未(wèi)及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一时间即奔赴现场进行了(le)沟通和核实工作(zuò)，并同步启动了(le)应急预案，排(pái)摸(mō)储备(bèi)租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报(bào)扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉(xī)新区(qū)国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负责人(rén)介绍说，目前储备租户还是比(bǐ)较(jiào)丰(fēng)富的，覆(fù)盖了芯片测试(shì)、人(rén)工智能、航天产业、信息技(jì)术等(děng)产业客(kè)户，租赁意向(xiàng)面积超(chāo)过(guò)了2万方。从意向(xiàng)储备(bèi)转(zhuǎn)化为实际租户需(xū)要一些时(shí)间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在(zài)着(zhe)手通过(guò)签署(shǔ)租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽然收了(le)三个(gè)月履(lǚ)约保证金给了我们一些(xiē)空间，但本(běn)着对首批扩募、对市场负责的态度(dù)，我们肯定要(yào)全力与时间赛(sài)跑，把(bǎ)这些面积在(zài)短期(qī)内完成去化。”相关负责(zé)人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江(jiāng)光大园项目一(yī)季度末也(yě)有将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租户(hù)，之前的空置率为(wèi)何(hé)未能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚持以(yǐ)市场化运(yùn)营为导向，历史运营表现稳定(dìng)，租户(hù)的调租和(hé)换租都(dōu)属于(yú)正常情况，而这(zhè)次项目的大租户退租正(zhèng)好发生在市(shì)场活跃度(dù)的(de)短缺少父爱的女生易恋上什么人，缺父爱的女孩子不会谈恋爱期低点，目前(qián)市场情况已有所好转。在看到出租率下滑(huá)情况没有得到及时(shí)修复(fù)后，张江(jiāng)这边也(yě)作了一定的(de)资(zī)源调(diào)配(pèi)和(hé)倾(qīng)斜，引入(rù)了一些(xiē)储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和(hé)张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目在(zài)给租(zū)户的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水(shuǐ)平等方面也有(yǒu)一些(xiē)差异化(huà)，张润大(dà)厦多是两千多(duō)平(píng)的(de)大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层(céng)以一(yī)千平的面积为主(zhǔ)，还有一些(xiē)独栋形态的(de)物(wù)业(yè)。租户(hù)自(zì)身也(yě)会有诉求，也(yě)会(huì)根(gēn)据自身需求和预算挑选区(qū)域内的(de)不同(tóng)物业。

　　“如(rú)果扩募(mù)完成以后，新老资产的(de)管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合营(yíng)销(xiāo)方面(miàn)能更(gèng)加充(chōng)分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对(duì)于(yú)张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负(fù)责人表(biǎo)示，张江集团(tuán)和张江高科目前(qián)在管(guǎn)资产约五百万方，还(hái)有一些(xiē)其他(tā)在开发的(de)储备项目，这些都(dōu)将成(chéng)为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业(yè)空间资产上市(shì)平台目标的坚实后盾(dùn)和储备(bèi)资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平(píng)台和(hé)它未来的发(fā)展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募是(shì)我们实现(xiàn)基(jī)金扩容的(de)第一步，也是至关重要(yào)的一步，眼下我们可能(néng)面临了(le)一些(xiē)突(tū)发情况需要解决，但是(shì)这和我们在张(zhāng)江(jiāng)科学城(chéng)这三十(shí)年建设发(fā)展过程中所经(jīng)历的(de)相比，只能算是(shì)一个非常小的插曲(qū)。我们(men)有(yǒu)信(xìn)心(xīn)排除万难，尽(jǐn)一切可能化(huà)解当(dāng)前突发事件的所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”

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