万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳(liǔ)少爷(yé)”的(de)意外(wài)走红(hóng)，让这个位于北京(jīng)海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到(dào)舆论关(guān)注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人(rén)被中国信达追债，中国(guó)信达为了收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售(shòu)出(chū)，业主并非(fēi)中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在(zài)莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们(men)的姿(zī)势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你(nǐ)想象(xiàng)的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名(míng)校环绕(rào)的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权(quán)总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目的抵押物(wù)中(zhōng)，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述(shù)不(bù)良债权转让(ràng)项目的处(chù)置主体(tǐ)是(shì)中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份(fèn)有限公司(sī)北(běi)京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开发有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有限公司是共(gòng)同(tóng)债务人。目(mù)前，该项目已有1万(wàn)次围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而(ér)且早已售(shòu)罄。如(rú)果(guǒ)该报道属实，说明这些房子实际(jì)上都是(shì)卖出(chū)去(qù)了的，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又(yòu)注明(míng)这(zhè)75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子(zi)根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！池子为什么被封杀ong>

　　第(dì)一财(cái)经(jīng)的报道(dào)证实了(le)上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现在还没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基(jī)本都是(shì)北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬也是万柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人(rén)也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支(zhī)付价(jià)款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔(bǐ)不(bù)良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的(de)，没(méi)准还是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支(zhī)付价(jià)款并实际占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出(chū)执行(xíng)异议申(shēn)请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求(qiú)退还购房款或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)报(bào)公(gōng)布《最高人(rén)民法(fǎ)院关(guān)于商品房消(xiāo)费者权利保(bǎo)护(hù)问题(tí)的(de)批复(fù)》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住(zhù)为目的购(gòu)买房(fáng)屋并已(yǐ)支(zhī)付全(quán)部价款，主张其房屋(wū)交付请求权优先(xiān)于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只支付(fù)了部(bù)分价款的商品房消费者，在(zài)一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结(jié)前已实际支付(fù)剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达(dá)申(shēn)请不良债权(quán)转让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有限责任公司成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　池子为什么被封杀 alt="北(běi)京房圈大消(xiāo)息！顶级(jí)富(fù)豪，都被(bèi)割了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184208440.png">

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时(shí)京城最贵(guì)的(de)楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无(wú)论是一块(kuài)块从荷兰(lán)运回来(lái)的灰(huī)砖垒(lěi)起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还(hái)是每平米20万元的(de)价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈(quān)的(de)地(dì)位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它，对手(shǒu)是(shì)当时有名的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说(shuō)明(míng)万柳书(shū)院虽然已经(jīng)推出了(le)8年之久，但其依旧(jiù)在北京(jīng)豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商(shāng)光环的背(bèi)后，这(zhè)个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正式(shì)成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商(shāng)到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下(xià)。而(ér)追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能(néng)源市场(chǎng)、团(tuán)购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金辉(huī)将转型(xíng)的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总(zǒng)计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的(de)中赫集(jí)团股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团(tuán)共有11条股权(quán)出质记录。质权人(rén)包括海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国际信(xìn)托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国(guó)安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国(guó)安的经(jīng)营状况没(méi)有得到改善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安(ān)足球俱乐部实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资(zī)金压力，中赫(hè)集团和周金辉(huī)夫(fū)妇还在持续(xù)质(zhì)押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北(běi)京国安也(yě)3次与中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫集团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务(wù)，上述被执(zhí)行(xíng)人(rén)成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都池子为什么被封杀成(chéng)为老赖的情况下，被(bèi)执行(xíng)10个(gè)多(duō)亿(yì)的北京国安，又如(rú)何能独善其身(shēn)？