近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品长期(qī)投资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营(yíng)权(quán)到期后不(bù)再(zài)产(chǎn)生现(xiàn)金收益(yì)，特许经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红目前已包(bāo)含了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还(hái)，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型和分红(hóng)的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占(zhàn)可供分(fēn)配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的(de)主要(yào)收益来(lái)源为持有(yǒu)期(qī)分红(hóng)收益，以及(jí)基金份额(é)交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息(xī)披露文(wén)件，结合(hé)行业及(jí)市(shì)场情况，可以分析(xī)基(jī)础设(shè)施项目的经营业(yè)绩，作为进行(xíng)投资(zī)决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基(jī)金(jīn)份额持有人实际获得的现金收(shōu)攻坚克难与攻艰克难有何区别呢，攻坚克难和攻坚克难有何区别益，对于长期投资者更具参(cān)考价值(zhí)。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特(tè)点。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于(yú)债券派(pài)息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报(bào)，而是(shì)由(yóu)可(kě)供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投(tóu)资(zī)者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价(jià)值。另(lìng)一(yī)方面，公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机构投资(zī)者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于(yú)投(tóu)资债券相对(duì)高的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的(de)预期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场价格(gé)走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额(é)完成率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的价格波(bō)动受多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益(yì)是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于(yú)吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责人也表示，近期(qī)经济预期(qī)恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债券(quàn)回(huí)归的过程；另一方面，基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将对基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处理，调(diào)减金(jīn)额根据单(dān)位(wèi)基金份额的分(fēn)红(hóng)金额进(jìn)行计算(suàn)。除权(quán)操作是(shì)对分红前(qián)后基金(jīn)份额净值变化的修正(zhèng)，使投资(zī)人在基(jī)金分(fēn)红前后均(jūn)可以(yǐ)获(huò)得公平的投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的(de)特性，关注(zhù)二(èr)级(jí)市场扰动对(duì)整体(tǐ)收(shōu)益的(de)影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包括(kuò)利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分(fēn)红(hóng)前(qián)提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派的(de)是本金(jīn)与增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分(fēn)之(zhī)间的比(bǐ)例是变(biàn)动的(de)，与现有公募基金分红(hóng)差(chà)异很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额(é)误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到(dào)期后基金价值面(miàn)临(lín)极大不确定性，这是该类投(tóu)资者(zhě)应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)和(hé)产权(quán)类两大资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产品的收益(yì)主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增(zēng)值的收益(yì)，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的分红包(bāo)括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类资产的公募(mù)REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投资(zī)者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资(zī)产属性，对所选择(zé)产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不(bù)再能产生现金收益(yì)，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的(de)特许经营项目，通(tōng)常具(jù)备更高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于(yú)剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派(pài)率相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资(zī)特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限一般较长，再加上到期(qī)后通过对(duì)建筑(zhù)的更新改造或补缴土地(dì)出让金等(děng)追(zhuī)加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收(shōu)益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投(tóu)资者可以(yǐ)观(guān)测经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示(shì)，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有(yǒu)两个：一是年(nián)报(bào)中披露的经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区(qū)别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基于(yú)企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到(dào)的账面现金攻坚克难与攻艰克难有何区别呢，攻坚克难和攻坚克难有何区别。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在相对股债(zhài)市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营(yíng)权类的(de)资产可以更多关注(zhù)内部收益(yì)率的(de)高(gāo)低，对产权类的(de)资产(chǎn)更(gèng)多关注分派(pài)率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要(yào)来自底层资产的经营(yíng)净现(xiàn)金流(liú)，所以底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人(rén)综合实(shí)力(lì)、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红规模(mó)较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明(míng)REITs在发(fā)行首年及次年(nián)的可供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募(mù)集材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合(hé)经济及市场的实际环境(jìng)，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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