5月以(yǐ)来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以(yǐ)南(nán)方和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统(tǒng)计(jì)，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央(yāng)企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地(dì)产行(xíng)业(yè)标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持房(fáng)地产公司市值在股(gǔ)票资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房(fáng)地产行业的(de)持股(gǔ)比(bǐ)例也同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产(chǎn)的投资(zī)愈(yù)发有集(jí)中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最高(gāo)的(de)是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四(sì)季(jì)报，变化之处(chù)首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万(wàn)科(kē)最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上最后一环(huán)，且首季(jì)并非行业(yè)销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而(ér)映射到二级(jí)市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产(chǎn)业(yè)周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资(zī)机(jī)会的。但在这几年特殊的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了(le)更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名的(de)上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前(qián)几年(nián)17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售面积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是(shì)居民(mín)存款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存(cún)量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端(duān)还(hái)需要有一定(dìng)的(de)政策出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前(qián)居民的(de)杠杆率和(hé)房价(jià)收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快(kuài)上行的(de)房价(jià)，因(yīn)而行(xíng)业高增(zēng)的时代(dài)已经过去，未来行业(yè)的需求或将(jiāng)回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到(dào)供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的(de)公(gōng)司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需(xū)求(qiú)见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的(de)贝塔已经过(guò)去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月(yuè)以来实(shí)现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们(men)分(fēn)别(bié)是(shì)上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发(fā)展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务(wù)为(wèi)房地(dì)产开发与经营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服务(wù)为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各类机(jī)构都有对其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具(jù)体包括公募(mù)的上银基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海本地(dì)房企，其第一季度的收(shōu)入(rù)利润规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高(gāo)，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约(yuē)54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其(qí)中持(chí)续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前(qián)十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一大学老师最怕什么部门举报(yī)季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名(míng)第(dì)九位，此外(wài)联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃定(dìng)突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝(jué)大(dà)多数房(fáng)企受限于信(xìn)用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度(dù)（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融(róng)资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股(gǔ)或(huò)存在发展的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要(yào)又体(tǐ)现为(wèi)库存的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融资成本(běn)，优质的(de)开发资源和良好的不动产资产运营能(néng)力的(de)多重竞(jìng)争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等问(wèn)题(tí)，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑(yí)，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修复更明(míng)显。大学老师最怕什么部门举报中特(tè)估的(de)角度(dù)从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在(zài)于集中度提升后(hòu)，行业进(jìn)入高质量(liàng)发(fā)展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造(zào)能力，以此带(dài)来估值中枢的(de)提(tí)升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对(duì)较低，企业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营(yíng)能力(lì)强(qiáng)、可以创造持(chí)续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时大学老师最怕什么部门举报代(dài)中(zhōng)行(xíng)业普涨(zhǎng)的(de)概率比较低(dī)，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注(zhù)将受益于行业(yè)集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资(zī)首席研究官(guān)方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还(hái)是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根(gēn)据(jù)房(fáng)企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利(lì)均实(shí)现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也是(shì)机(jī)构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因(yīn)为过(guò)去两(liǎng)三年(nián)时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地(dì)拿地，且主要集(jí)中在核心城市(shì)，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够(gòu)推动房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的(de)过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房地产的复(fù)苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市(shì)场从四(sì)月(yuè)份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市(shì)四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑(huá)的情况。而现在五月的(de)市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在(zài)的(de)经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事长陈(chén)昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业(yè)链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有极为少(shǎo)数的(de)、做得比同(tóng)行好得(dé)多的企业(yè)，会伴(bàn)随(suí)整个行业的(de)弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它的(de)基本面不(bù)断地凸显出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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