5月(yuè)以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表(biǎo)的机构(gòu)对(duì)于(yú)这一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布(bù)局。数(shù)据显示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的(de)总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据(jù)基(jī)金(jīn)一(yī)季(jì)报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房(fáng)地(dì)产的配置看(kàn)，2019年(nián)末(mò)，公(gōng)募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但公(gōng)募所(suǒ)持(chí)房地产公(gōng)司市(shì)值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的(de)首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股(gǔ)比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投资(zī)愈发(fā)有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的(de)是(shì)招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年(nián)四(sì)季报，变(biàn)化(huà)之处(chù)首先在(zài)于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤其是万(wàn)科最为明(míng)显；其(qí)次(cì)是金地集(jí)团退出(chū)百(bǎi)大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地产是复(fù)苏(sū)链上最后一(yī)环，且首季并非行业(yè)销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进(jìn)入(rù)大(dà)分化时(shí)代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来(lái)分类，包(bāo)括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么投资机会(huì)的(de)。但(dàn)在这几年(nián)特(tè)殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一(yī)不(bù)愿具名的上(shàng)海公(gōng)募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居(jū)民(mín)存款数量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需要有一定的政策(cè)出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化(huà)的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以及过快上行的(de)房价，因而(ér)行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司就(jiù)能够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业(yè)需求(qiú)见顶回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不(bù)代(dài)表没有投资(zī)机会(huì)，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样(yàng)的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整体机构的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的(de)上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来后日成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面来(lái)看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的(de)主要(yào)产(chǎn)品(pǐn)及服(fú)务为房地(dì)产(chǎn)销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大流通股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募的上银基(jī)金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第(dì)二(èr)的浦(pǔ)东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一(yī)方(fāng)面则是公司拿地(dì)结算持(chí)续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前(qián)十中，这也是连续(xù)第三个季度(dù)他(tā)有的两(liǎng)只产品杀(shā)入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是(shì)主要布(bù)局在(zài)深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀(shā)入十大流通股股东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位(wèi)，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则排(pái)名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优(yōu)质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本不断下揆诸当下的意思是什么，揆诸当下读音滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前(qián)中特估的(de)浪潮(cháo)下(xià)，央国(guó)企(qǐ)地产股或存(cún)在发展的大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是(shì)央(yāng)企占据(jù)显著优势，其主要(yào)又体现(xiàn)为库存(cún)的优(yōu)势。央企地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力(lì)的(de)多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债(zhài)权债(zhài)务关系等问(wèn)题(tí)，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多(duō)担(dān)忧和(揆诸当下的意思是什么，揆诸当下读音hé)质疑，所以在(zài)这一轮行业出清(qīng)的过(guò)程(chéng)中，央国企相较于(yú)民(mín)企来说估(gū)值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中(zhōng)长期的(de)维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度(dù)提升(shēng)后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身(shēn)资(zī)产的质量好、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普涨的(de)概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思(sī)路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地(dì)去持续观察(chá)国企央企(qǐ)在三个(gè)方(fāng)面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净(jìng)利(lì)均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人(rén)士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善(shàn)的(de)房企(qǐ)，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资(zī)的(de)驱动能(néng)够推动房(fáng)企销(xiāo)售(shòu)业(yè)绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表示，在房(fáng)地产的(de)复(fù)苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一(yī)些不确定性(xìng)。其实(shí)整个市(shì)场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城(chéng)市四月环比三(sān)月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内(nèi)的(de)绝(jué)大多数城市都(dōu)出(chū)现环比下滑的情(qíng)况。而(ér)现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外(wài)的(de)一个市场乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是(shì)说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度增长不(bù)确定性的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上下(xià)游(yóu)产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游(yóu)就(jiù)不(bù)是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基(jī)本(běn)面(miàn)的钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行(xíng)好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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