近两年火爆(bào)的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出(chū)该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测(cè)经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分(fēn)红目前已包含了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时应了(le)解资产类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配(pèi)金额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分(fēn)分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益(yì)来源为(wèi)持有期分红收益(yì)，以(yǐ)及基金份(fèn)额(é)交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的(de)综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs10克是几两-height: 24px;'>10克是几两的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金(jīn)募(mù)集材料和信息披(pī)露文件，结(jié)合行业及(jí)市场情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施证券(quàn)投资(zī)基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后(hòu)基金年(nián)度可分配(pèi)金额以现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点(diǎn)。二(èr)级市(shì)场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了(le)这类产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似(shì)于债(zhài)券派(pài)息，但不等同(tóng)于债券的(de)固定(dìng)利息回报(bào)，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助(zhù)机(jī)构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机(jī)构(gòu)投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资(zī)债券相对(duì)高的(de)收(shōu)益性，在有效控制风(fēng)险的前(qián)提下(xià)，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势(shì)的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部(bù)分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期(qī)，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李华平(píng)称(chēng)，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格(gé)波动受多重(zhòng)因素的(de)影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人也(yě)表(biǎo)示，近期经济预(yù)期(qī)恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债券(quàn)回归的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩(jì)相对经济活力的改善有(yǒu)一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作是(shì)对分(fēn)红(hóng)前后基金份额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基金分红前后(hòu)均可以获(huò)得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需结(jié)合持有产品的(de)特性，关注二(èr)级(jí)市场扰动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解底层资产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红(hóng)前提是本金(jīn)之上的(de)增值(zhí)部(bù)分不同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确，分(fēn)派的是本(běn)金与增(zēng)值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差异很大，大(dà)多(duō)数普通投资者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误(wù)认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后基(jī)金价值面临(lín)极大(dà)不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益(yì)主要包括每年的现金分红(hóng)及(jí)资产增值的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益主要来(lái)自项目每(měi)年的(de)现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资产的分(fēn)红包括(kuò)了利润分配和本金(j10克是几两īn)的(de)归还，两(liǎng)者的比率也(yě)是变动的，对(duì)特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层(céng)资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本(běn)金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到(dào)期后不(bù)再(zài)能(néng)产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额(é)的分(fēn)配(pèi)理(lǐ)解为“分(fēn)派(pài)”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短(duǎn)的(de)特许经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更高(gāo)的分(fēn)派率水平(píng)。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分(fēn)派(pài)率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒(xǐng)投资(zī)者(zhě)注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包(bāo)含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份(fèn)额单(dān)价随(suí)着分派(pài)进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的(de)土(tǔ)地或建筑的(de)剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的(de)假设反映在基(jī)础资(zī)产(chǎn)的估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时(shí)点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资者可以观测(cè)经营活(huó)动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一(yī)是(shì)年报(bào)中披露的经营活动(dòng)现金流(liú)，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的(de)现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债市场独(dú)立(lì)的(de)资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)功能(néng)，比较适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更(gèng)多关注内部收益率的高(gāo)低，对(duì)产(chǎn)权类的(de)资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来自底层资产的(de)经营净现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理人实力等多重(zhòng)因素(sù)来选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的(de)短期(qī)博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场接连回(huí)调(diào)，建议投资者关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与募集材(cái)料(liào)中披(pī)露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责人(rén)也称。

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