导(dǎo)读(dú)

　　黄金二(èr)十年(nián)之后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是中国房地(dì)产市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅(zhái)销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人(rén)口普查调(diào)查数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国城(chéng)镇居民(mín)人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是(shì)人均(jūn)一间(jiān)房所能满足(zú)，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住宅间数(shù)大于1同样不(bù)意味着中国住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)1套房，其中每户持有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭(tíng)户(hù)均(jūn)住宅的数(shù)据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套(tào)为(wèi)商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅(zhái)市场供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡(héng)，是因为户(hù)均一套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租赁和置业需(xū)求。全国(guó)总(zǒng)人口的近三成(chéng)都(dōu)是流(liú)动人口，流动(dòng)人口会(huì)选择(zé)在大(dà)城(chéng)市租(zū)房挣(while的前后时态口诀，while的前后时态要一致吗zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房(fáng)，中国(guó)未来(lái)地产仍有四(sì)大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不(bù)断(duàn)增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求(qiú)有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的(de)改善性(xìng)需求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步(bù)入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，这是(shì)过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下(xià)房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级城市之间，不(bù)同区(qū)域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手房挂(guà)牌量(liàng)突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是(shì)否(fǒu)已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给(gěi)过(guò)剩，还是供(gōng)需(xū)平(píng)衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们(men)无法直接(jiē)知(zhī)晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当前的(de)房子是否(fǒu)真的过剩了(le)？据此判断未来房地产市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查工作情(qíng)况(kuàng)为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布会上，负(fù)责人对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据(jù)以及(jí)80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了(le)中国城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意(yì)味着人人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅(zhái)间数不能完全反映出(chū)城镇居(jū)民(mín)的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设(shè)施(shī)齐全(quán)的住宅(zhái)才是城镇居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类(lèi)是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房(fáng)等(děng)非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居(jū)民(mín)住宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处(chù)可(kě)以(yǐ)直接公布，一(yī)是每年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)套数（统计(jì)局(jú)）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源（人口普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要(yào)用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品(pǐn)住宅(zhái)数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计。估算(suàn)城镇居(jū)民户均住(zhù)宅(zhái)套数分(fēn)三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年(nián)商(shāng)品住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们(men)就能够得到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统(tǒng)计(jì)数据，大致测算得(dé)到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和(hé)期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销(xiāo)售以(yǐ)期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的期(qī)房销(xiāo)售，得(dé)到商(shāng)品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进一步推算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居(jū)民的(de)住宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅和(hé)购(gòu)买二手房(fáng)都是商品住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚至意味着(zhe)中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不(bù)意味着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住(zhù)宅(zhái)来满(mǎn)足(zú)因人口流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会造成人(rén)口净流(liú)入地(dì)的(de)住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)不(bù)应求，造成房(fáng)价(jià)或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流(liú)动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动调查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的(de)流动人口在老家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸(xī)引打工(gōng)人(rén)，但高房价(jià)迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会占据(jù)两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套(tào)房，在房(fáng)价(jià)较低的县(xiàn)城(chéng)购买(mǎi)一套房(fáng)。所以(yǐ)说户(hù)均一(yī)套(tào)房无法满(mǎn)足庞大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中依然有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的(de)老旧小区(qū)很(hěn)难满足现代(dài)生活(huó)需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和(hé)二(èr)居室，户(hù)型(xíng)偏(piān)小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超(chāo)过(guò)一半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积小于(yú)均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在困(kùn)难(nán)，若按这个标准算(suàn)的(de)话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人(rén)数，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的(de)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积(jī)后(hòu)，中国的人均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地(dì)产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅(zhái)需求主要来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多(duō)，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六(liù)普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继(jì)续延续，导致户(hù)数会因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移(yí)导致经济(jì)发(fā)展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的(de)分(fēn)化(huà)日益(yì)明显(xiǎn)，资源和(hé)生产(chǎn)要(yào)素(sù)逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流(liú)入(rù)，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其(qí)人口(kǒu)增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买经济适(shì)用房(fáng)和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的(de)占(zhàn)比势(shì)必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建(jiàn)筑面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有物(wù)业管理，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居(jū)生活的环境，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型(xíng)。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅(zhái)改善(shàn)等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数较其他(tā)国家依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水(shuǐ)平有着密(mì)切正向联系。随着(zhe)经济(jì)发展水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去(qù)二十(shí)年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为(wèi)住宅(zhái)供给存(cún)在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过(guò)去二十年(nián)房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需(xū)冲突(tū)。房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分化(huà)时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超(chāo)预期。

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