导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩(shèng)的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产存量极(jí)度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人(rén)口普查调查(chá)数据(jù)显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房(fáng)子(zi)是(shì)否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一(yī)成(chéng)，其(qí)中还包括大(dà)量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。中国的人(rén)均住宅间数较发达(dá)国(guó)家还有很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现中国(guó)城镇居民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据(jù)，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期(qī)房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎(hū)意味着户户有房，然(rán)而(ér)事实上(shàng)中国住宅市(shì)场供需(xū)并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求(qiú)。全(quán)国总人口的(de)近三成(chéng)都是流动(dòng)人(rén)口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生(shēng)了额外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两人户占比(bǐ)不(bù)断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分(fēn)化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么当下房地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代已至，大分化时(shí)代下地(dì)产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言(yán)

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到底是(shì)供(gōng)给(gěi)过剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或是仍然(rán)存在不足？可(kě)惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据并未公(gōng)布，我们(men)无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套(tào)数(shù)，回答(dá)当前(qián)的(de)房子是否真的(de)过(guò)剩了(le)？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业(yè)获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑(zhù)住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字(zì)楼、学(xué)校、医(yī)院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意(yì)味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数(shù)量有关，更与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间数不能(néng)完全反映(yìng)出城(chéng)镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的测算思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国(guó)居(jū)民户均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户(hù)均住(zhù)宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能(néng)够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅(zhái)和非商品住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们(men)就能(néng)够得(dé)到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前缺(quē)乏(fá)一(yī)个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算得到中国存(cún)量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅(zhái)累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得(dé)到(dào)商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额(é)。

　　主(zhǔ)流(liú)房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中国城镇居民(mín)的(de)住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住(zhù)宅(zhái)与购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)加总，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅的实际(jì)变化比例(lì)，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达(dá)到了户(hù)均一套房的程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足(zú)因(yīn)人(rén)口流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái2004年后勤工程学院有专科吗 后勤工程学院可以当兵吗)看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成人(rén)口净流(liú)入(rù)地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房(fáng)价(jià)或房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人口和(hé)省际(jì)流动人口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国城乡人(rén)口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及(jí)南(nán)京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际上会(huì)占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均(jūn)一套房(fáng)无(wú)法满足庞(páng)大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈(chén)旧(jiù)，给住户(hù)的生活带(dài)来(lái)了(le)很(hěn)大(dà)的(de)不便(biàn)和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然(rán)这(zhè)与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按2004年后勤工程学院有专科吗 后勤工程学院可以当兵吗这(zhè)个标准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面(miàn)积，美(měi)国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了中国未来(lái)地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增多，新户(hù)购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的(de)占比明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续(xù)，导致(zhì)户数会因户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的(de)分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流(liú)入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入(rù)地住(zhù)宅市(shì)场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而(ér)出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自(zì)然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，供需(xū)出(chū)现错配，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限于(yú)城(chéng)市能(néng)级之间差异(yì)，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可(kě)能超预(yù)期。

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