近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等(děng)指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不(bù)再产生现(xiàn)金收益，特(tè)许经营权分红目(mù)前已包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的(de)时(shí)应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的(de)公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配(pèi)金(jīn)额占(zhàn)可供分(fēn)配(pèi)金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人对(duì)此表示，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益(yì)来源(yuán)为持(chí)有期分红收(shōu)益(yì)，以及基金份额(é)交易(yì)价格的变化(huà)。基(jī)金份额二(èr)级市(shì)场(chǎng)价(jià)格受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)及(jí)市场(chǎng)因素(sù)的综(zōng)合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基(jī)础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人(rén)通过基金募集材(cái)料和信息披露(lù)文件，结(jié)合(hé)行(xíng)业及市(shì)场情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项目(mù)的(de)经营业(yè)绩，作(zuò)为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二级(jí)市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基(jī)金份额持有人(rén)实(shí)际(jì)获得的现金收(shōu)益，对于长期投(tóu)资(zī)者更(gèng)具参考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级(jí)副总监李华平也表示，根(gēn)据(jù)《公开募集(jí)基础设(shè)施(shī)证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年(nián)度可(kě)分配(pèi)金额以现金(jīn)形(xíng)式(shì)分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从(cóng)投(tóu)资角(jiǎo)度来看(kàn)，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特(tè)点。二级(jí)市场价(jià)格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类(lèi)似(shì)于(yú)债(zhài)券(quàn)派息，但(dàn)不等同(tóng)于债(zhài)券的固(gù)定利(lì)息回报(bào)，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构(gòu)投(tóu)资者的(de)投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有(yǒu)较强的配置价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到(dào)投(tóu)资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)看(kàn)，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和(hé)债券(quàn)宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格(gé)波动受多(duō)重(zhòng)因素的影响，投资收(shōu)益(yì)是影响(xiǎng)REITs二(èr)级(jí)市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票和债券回归(guī)的(de)过程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份(fèn)额的(de)开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根据单(dān)位(wèi)基金份额的分红(hóng)金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的(de)特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对(duì)整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基(jī)金(jīn)相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分(fēn)红前提是本金之上(shàng)的增值部分不同(tóng)，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的(de)，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分(fēn)红(hóng)差(chà)异很大，大(dà)多数普通投(tóu)资者可(kě)能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期(qī)后基金(jīn)价(jià)值面临极大不确定性(xìng)，这是(shì)该类投(tóu)资者(zhě)应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资产类型，持有产权(quán)类产品(pǐn)的(de)收益(yì)主要包括每年的现金(jīn)分红(hóng)及资产增值(zhí)的(de)收益，而持(chí)有(yǒu)特许经(jīng)营类产品的(de)收益(yì)主要来自项目每年(nián)的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的分(fēn)红包括了利(lì)润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译句式，生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译成现代汉语是变动(dòng)的，对特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益(yì)。普通投(tóu)资(zī)者在(zài)选择投(tóu)资标的(de)时，应(yīng)了(le)解公募(mù)REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从(cóng)细分来(lái)看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产(chǎn)属性不(bù)同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于(yú)包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底(dǐ)层(céng)资产的价(jià)值增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的二级市(shì)场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足(zú)够(gòu)年限收(shōu)回本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目(mù)的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基金份额(é)单价随(suí)着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地(dì)出让金等追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永续经(jīng)营的假设(shè)反映在(zài)基(jī)础资(zī)产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基(jī)金分(fēn)红的(de)时点，多位业内(nèi)人士(shì)还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指标，来观察(chá)和(hé)评估项目底层资产的(de)运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报(bào)指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的指标有两(liǎng)个：一(yī)是年报(bào)中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动(dòng)产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身(shēn)经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股(gǔ)债(zhài)市(shì)场(chǎng)独立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的(de)资产可(kě)以更多(duō)关(guān)注内部收(shōu)益率的高低，对(duì)产(chǎn)权类的资产更多关注(zhù)分派(pài)率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配(pèi)收(shōu)益主要来自底层资产的经(jīng)营净现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产运营情况直接(jiē)影(yǐng)响投资(zī)回报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募(mù)基金管(guǎn)理人实力等(děng)多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同时分红规生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译句式，生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译成现代汉语模较为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书均会载明(míng)REITs在(zài)发行首年及次年的可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金额与募集材(cái)料中(zhōng)披(pī)露(lù)预(yù)测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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