文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一(yī)个月(yuè)时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预售制了，用(yòng)你(nǐ)的(de)钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实(shí)力(lì)的别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开发时代步(bù)入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房改是(shì)个技术活(huó)，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机(jī)制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一(yī)定能实现房(fáng)地产软着陆(lù)和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝(jué)大部分商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平(píng)制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者非常(cháng)不公(gōng)平，比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部(防晒衣买什么颜色的好，七种颜色防紫外线排行bù)分房(fáng)企过度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，这样有(yǒu)助(zhù)于(yú)落(luò)实(shí)中央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于(yú)保(bǎo)障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制(zhì)度(dù)？预售制度怎么(me)来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，引入了(le)商品房预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国(guó)家一(yī)般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商在项目(mù)获(huò)得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买期(qī)房后并非像中国(guó)一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一(yī)次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完(wán)全交(jiāo)房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期(qī)支付以及违(wéi)约处罚措施(shī)作为保障的，如(rú)果没有这些(xiē)保障措(cuò)施(shī)，一定会触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性，现在中国住(zhù)房进(jìn)入存量时(shí)代，取(qǔ)消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让(ràng)房地产回归(guī)实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能(néng)兑现的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升(shēng)开发商的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商业(yè)的本质是向(xiàng)善(shàn)，是(shì)以客户为中心，房(fáng)地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久(jiǔ)安(ān)、行业(yè)企业健康发展的重大(dà)措(cuò)施(shī)。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期三(sān)好生、新(xīn)模式(shì)等(děng)综合(hé)施(shī)策(cè)。

　　作者(zhě)十年(nián)前在(zài)国务(wù)院发展研究中心参与(yǔ)财税改革(gé)方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行过长期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的(de)需(xū)求(qiú)是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地(dì)产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售。这模(mó)式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订(dìng)购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即(jí)先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自(zì)己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众购(gòu)房的(de)资金压(yā)力(lì)，加速了房屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商的(de)资(zī)金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特色(sè)，纵观(guān)中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地(dì)解(jiě)决了(le)核心的住房供不应求(qiú)的(de)问题(tí)，使房市发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式(shì)推动了(le)中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全(quán)的监管机制(zhì)，促(cù)进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门(mén)提升(shēng)了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在(zài)预售(shòu)前，确保(bǎo)地价(jià)款已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托(tuō)管，支取时(shí)需律所和建筑(zhù)师的(de)核(hé)准。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要(yào)求(qiú)律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后(hòu)续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和(hé)供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础建设，这一导向使(shǐ)前(qián)期发展工业化的(de)进程大于城市(shì)化进(jìn)程，唯有解决住房(fáng)基础等城(chéng)市化配套问题(tí)，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时(shí)推行的是“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福(fú)利分房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需(xū)求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大型房地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时(shí)引入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式无(wú)疑是对(duì)内地(dì)房地产市场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地(dì)逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化(huà)城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房(fáng)分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社(shè)会(huì)化的住房(fáng)新体制(zhì)，从计划(huà)经济下(xià)的(de)福(fú)利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济(jì)的商品房。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时(shí)间周期长的两(liǎng)大(dà)难题(tí)，开发(fā)商(shāng)以预(yù)售(shòu)款撬动(dòng)下(xià)一个项目(mù)的(de)开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开(kāi)发模式，住房供应速(sù)度加快(kuài)。自此中国内地开始(shǐ)房改货币(bì)化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出(chū)台相关(guān)的信贷(dài)政策，支持(chí)购房者(zhě)，极大(dà)作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房预售(shòu)制(zhì)度。预售(shòu)制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先(xiān)出售(shòu)给购(gòu)房者，由(yóu)购房者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为(wèi)：房地产(chǎn)开发(fā)商办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备案(àn)登记和预告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付(fù)清(qīng)剩余房款，换(huàn)言(yán)之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部(bù)购房款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按照工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)有所(suǒ)不(bù)同(tóng)。对(duì)中国内(nèi)地(dì)的开(kāi)发商而言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商(shāng)品房(fáng)供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼(lóu)住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房事业取得(dé)巨(jù)大进步，数(shù)十年时间走完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中(zhōng)国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住(zhù防晒衣买什么颜色的好，七种颜色防紫外线排行)房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成为中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅(zhái)期房(fáng)销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地(dì)产带动(dòng)的上下游产业链(liàn)特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增(zēng)加(jiā)值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批发(fā)、建材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完(wán)全(quán)拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开发(fā)投(tóu)资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的(de)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过(guò)三分(fēn)之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠(qú)道，根据我们的《中国住房(fáng)市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占(zhàn)股债(zhài)房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值的(de)比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存在(zài)，当前的(de)负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和(hé)开发商之间(jiān)的(de)购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关(guān)系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承担(dān)的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或(huò)短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资金去(qù)哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个(gè)字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预售商品房所得款项应当用(yòng)于有关(guān)的工(gōng)程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管资金(jīn)比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项(xiàng)目(mù)工程总(zǒng)额(é)报价计算重点资金。而事(shì)实是(shì)，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入(rù)监管账(zhàng)户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有(yǒu)资金继(jì)续(xù)建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资(zī)金如何被挪(nuó)走的(de)？实(shí)际上(shàng)，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调(diào)预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义(yì)，获得(dé)监管账户拨付资金，再(zài)由工(gōng)程方(fāng)将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的(de)工程款，远超工程进度(dù)所需(xū)。通过这些方(fāng)式套取的资(zī)金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流(liú)动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购(gòu)房者预付资金，一(yī)般设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式(shì)：预付(fù)款一般(bān)以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量(liàng)的(de)保障有(yǒu)两(liǎng)种方式(shì)，一(yī)是期房由政府(fǔ)或第(dì)三方验收(shōu)合格并(bìng)提供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)购房者支付的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购房者提供一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资(zī)金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)，交付(fù)前资金由(yóu)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定(dìng)金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可(kě)低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定(dìng)金或(huò)首付(fù)外，购(gòu)房者在(zài)房屋(wū)交付后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权(quán)保险公司的信托账户监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设(shè)过程(chéng)中的资金全部(bù)来(lái)自银(yín)行，银行根(gēn)据工(gōng)程(chéng)进度(dù)向开发(fā)商提供一(yī)定比例的贷款，由于(yú)开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用资(zī)金(jīn)直(zhí)接(jiē)损害(hài)银(yín)行利益，银行有充分动机监管开发商施(shī)工进度。开发商在(zài)房屋(wū)交付时需取得(dé)由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的(de)验(yàn)收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可(kě)零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目(mù)获批后即可预(yù)售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由(yóu)于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不(bù)包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采取按工期(qī)支(zhī)付(fù)房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般来(lái)说，支付节(jié)点可分(fēn)为公(gōng)证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部(bù)完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发(fā)放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结(jié)束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针对期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是(shì)当(dāng)房屋出(chū)现重大(dà)延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期房(fáng)交(jiāo)易中(zhōng)的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容确(què)认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同(tóng)签订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节(jié)，英国(guó)采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必(bì)须经过房产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才(cái)能(néng)交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管(guǎn)极为(wèi)严格(gé)，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在(zài)确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过(guò)两道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开(kāi)发(fā)商(shāng)必须(xū)完成(chéng)“预(yù)售房定金(jīn)保全措施(shī)”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社(shè)会(huì)上“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部(bù)规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施才(cái)可预售(shòu)。什(shén)么是定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机(jī)构签(qiān)订定金保证委托(tuō)合(hé)同，设置购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保(bǎo)护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机(jī)构或保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不超20％的(de)定金，签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)即可(kě)向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一的(de)选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度付款的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一(yī)详细(xì)规(guī)定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进(jìn)度(dù)放款，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放出(chū)贷款的增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购房(fáng)者的订金与付款(kuǎn)会存入银(yín)行专门(mén)的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工具(jù)支持。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民(mín)营企业，加大支持(chí)力度(dù)，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机(jī)制。长效机制四(sì)大关(guān)键是推动城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。定金环节(jié)，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支付(fù)定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期(qī)以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度(dù)付(fù)款机制或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购房者(zhě)的权益(yì)。资(zī)金(jīn)监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第(dì)三方资(zī)金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用(yòng)现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制(zhì)度(dù)。保修期(qī)内，开发商应对房屋质(zhì)量(liàng)问(wèn)题(tí)全权(quán)负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)是大(dà)势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现(xiàn)的(de)营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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