近两年火爆(bào)的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期(qī)投(tóu)资价值，通过观(guān)测经(jīng)营(yíng)活动现金流(liú)、可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在(zài)经营(yíng)权到期(qī)后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，在选择(zé)投资(zī)标的(de)时应(yīng)了解资产类型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的(de)公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占(zhàn)可供(gōng)分(fēn)配金额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)对(duì)此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源为(wèi)持有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及基金份额(é)交(jiāo)易价(jià)格的变化。基金份额二级市(shì)场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市(shì)场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期(qī)则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资(zī)人通过基金(jīn)募集材料和信息(xī)披露文(wén)件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分(fēn)析(xī)基础设(shè)施项目的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持(chí)有人实(shí)际获得的现金收益(yì)，对(duì)于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李华平也(yě)表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基础设施(shī)证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以现金形式(shì)分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为(wèi)，从投资角度来(lái)看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的(de)一面(miàn)，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定(dìng)利息回(huí)报(bào)，而是(shì)由(yóu)可供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的(de)投(tóu)资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较强的(de)配(pèi)置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的(de)分红能(néng)够帮(bāng)助机构投资(zī)者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通(tōng)过分(fēn)红获取相对于投资(zī)债券相对高的(de)收(shōu)益性，在有无时无刻是什么意思 无时无刻不在，无时不刻是什么意思效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额(é)完成率不达预期，一定(dìng)程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的(de)价格(gé)波动受多(duō)重因素的影响，投资(zī)收益(yì)是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定的(de)分红有利(lì)于吸(xī)引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也(yě)表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的(de)改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理，调减金额根(gēn)据单(dān)位基金份额的(de)分红(hóng)金额(é)进(jìn)行计算。除权操(cāo)作(zuò)是对分红前后基金份额净(jìng)值变化(huà)的(de)修正，使(shǐ)投(tóu)资(zī)人(rén)在(zài)基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分红包括(kuò)利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分红前提(tí)是本(běn)金之(zhī)上的增(zēng)值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可(kě)能把“分派(pài)”金(jīn)额(é)误(wù)认(rèn)为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同年限到(dào)期后基(jī)金价值面(miàn)临极大(dà)不(bù)确定性，这是该(gāi)类投资者应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权类和产(chǎn)权类两大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产(chǎn)权(quán)类(lèi)产品的(de)收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的(de)收(shōu)益主要来自项(xiàng)目每年的(de)现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当(dāng)于包含(hán)“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价(jià)值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级(jí)市场价格(gé)和分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责(zé)人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的(de)特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即(jí)使分(fēn)派(pài)率(lǜ)相对(duì)较(jiào)低(dī)，也(yě)有足够年限收(shōu)回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注(zhù)意，特许经营权项目(mù)的分派金额包(bāo)含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到(dào)期后通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等(děng)追加投资，有机会进一步延(yán)长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的(de)假设反映(yìng)在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投资属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投资(zī)者可(kě)以观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的(de)指标有两个：一(yī)是年报中披露的经营活(huó)动现金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现(xiàn无时无刻是什么意思 无时无刻不在，无时不刻是什么意思)金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的(de)现金流，基于(yú)企业(yè)本(běn)身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实(shí)质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润(rùn)表的项目(mù)进行调(diào)整，加期(qī)初现金(jīn)，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相(xiāng)对(duì)股债(zhài)市场独立的(de)资产配置功(gōng)能，比较适(shì)合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可(kě)以更多(duō)关注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益(yì)主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直(zhí)接影响投资回(huí)报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金管理(lǐ)人(rén)实力(lì)等多重因(yīn)素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资(zī)者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载(zài)明(míng)REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料(liào)中披(pī)露预(yù)测进行(xíng)比较(jiào)分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对(duì)基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金(jīn)上述负(fù)责(zé)人(rén)也称。

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