近两年火爆的(de)创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投(t树荫和树阴的区别读音，树荫和树阴的区别树成荫是哪个阴óu)资价值，通过(guò)观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)等指标，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通(tōng)投(tóu)资(zī)者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期后不(bù)再产生现(xiàn)金收益，特(tè)许经营(yíng)权分红目前已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未(wèi)公布(bù)。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分(fēn)配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有期(qī)分(fēn)红收(shōu)益，以及(jí)基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场因素(sù)的综(zōng)合影响，较易(yì)引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基础设施资产的(de)经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过基(jī)金(jīn)募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情况，可以分析基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额二(èr)级市场价(jià)格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份额(é)持(chí)有人实际获(huò)得的(de)现金收益，对于长期(qī)投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年度可(kě)分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求(qiú)，分(fēn)红类似于债券(quàn)派息(xī)，但不等同(tóng)于(yú)债券(quàn)的固定利息回报，而(ér)是(shì)由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了(le)机构投(tóu)资(zī)者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者(zhě)稳定(dìng)收(shōu)益。机构(gòu)投(tóu)资(zī)者(zhě)公(gōng)募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获(huò)取相对于投(tóu)资债券相对高的收(shōu)益性，在(zài)有(yǒu)效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场对(duì)于未来(lái)分红(hóng)水平的(de)预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的(de)关键因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预(yù)期，一定程度上影响了(le)公募(mù)REITs二级市场的(de)价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)波动受(shòu)多(duō)重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济(jì)预期(qī)恢复(fù)，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活(huó)力的改善有(yǒu)一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价(jià)做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金份额的分红金(jīn)额进(jìn)行计算。除权(quán)操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时(shí)需结合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者应了解(jiě)底层(céng)资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的(de)“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两(liǎng)个(gè)部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金分(fēn)红差异(yì)很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基(jī)金(jīn)价(jià)值面临极(jí)大不确(què)定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的(de)收(shōu)益，而(ér)持有特许经营类产品的收益(yì)主要来自项目每年(nián)的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资(zī)产(chǎn)的分(fēn)红包(bāo)括了利润(rùn)分配(pèi)和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的(de)，对(duì)特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率（IRR树荫和树阴的区别读音，树荫和树阴的区别树成荫是哪个阴）来衡(héng)量(liàng)投(tóu)资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层(céng)资(zī)产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当(dāng)于(yú)包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的(de)价(jià)值增值，所以相对(duì)股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也(yě)认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目在(zài)经营权到期(qī)后不(bù)再(zài)能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的(de)分配理(lǐ)解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短的特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权(quán)项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分(fēn)派(pài)进度逐年(nián)下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期(qī)限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经(jīng)营项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目(mù)的土地(dì)或建筑的(de)剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的(de)估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)

　　在(zài)基(jī)金分(fēn)红的时点，多位业(yè)内(nèi)人(rén)士(shì)还表示，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的(de)指(zhǐ)标(biāo)有两个(gè)：一是年报中(zhōng)披露的经(jīng)营活动现金流，二(èr)是可供(gōng)分配现金，二(èr)者存在(zài)本质(zhì)性区别。经营活动产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)净流(liú)量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身(shēn)经营活动(dòng)产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润表的(de)项目(mù)进行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对股债市场独(dú)立的(de)资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关(guān)注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接(jiē)影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有基(jī)本面支撑、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载(zài)明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次(cì)年的可供分(fēn)配金额预测。投树荫和树阴的区别读音，树荫和树阴的区别树成荫是哪个阴资者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济及市场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述(shù)负责人(rén)也称。

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