近两(liǎng)年(nián)火爆的(de)创新产品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了(le)利(lì)润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金的归还(hái)，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和(hé)分(fēn)红(hóng)的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配(pèi)金额比(bǐ)例(lì)平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为持有期(qī)分(fēn)红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基(jī)金份额(é)二级(jí)市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基(jī)金(jīn)分红(hóng)预期则(zé)更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自(zì)基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和(hé)信息披(pī)露文件，结(jié)合行业(yè)及市场情况，可以分(fēn)析基础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价(jià)格(gé)变化导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏(kuī)，分红(hóng)作(zuò)为(wèi)基(jī)金份(fèn)额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集(jí)基础设施(shī)证(zhèng)券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基(jī)金应当(dāng)将(jiāng)90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年度可分配金额(é)以(yǐ)现(xiàn)金形式(shì)分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认为，从投(tóu)资角度来(lái)看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分(fēn)红类似于(yú)债券派(pài)息，但不(bù)等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的(de)角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资(zī)者的投资品类，为资(zī)产配置多元化(huà)提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助(zhù)机构投资(zī)者稳定收益。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通过(guò)分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前提(tí)下，增(zēng)厚资产包收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来(lái)分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济(jì)的(de)影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受(shòu)多(duō)重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一(yī)，而稳定的分红有利于(yú)吸(xī)引投(tóu)资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)也表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复(fù)，一方(fāng)面市场热(rè)点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券回归(guī)的过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调(diào)减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除权操作是对(duì)分(fēn)红前后基金份额净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资人在基(jī)金分红前(qián)后均可(kě)以获得公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品的(de)特性，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体收益(yì)的影响程度(dù)。”中航(háng)基金相(xiāng)关(guān)人士(shì)也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本(běn)金之上(shàng)的(de)增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是本金与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普(pǔ)通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到期后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这(zhè)是该(gāi)类投资(zī)者(zhě)应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益主要包括(kuò)每年(nián)的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产品的收益主要(yào)来自项目每年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括(kuò)了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包含(hán)“本(běn)金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目在经营权(quán)到期后不再(zài)能产(chǎn)生现金(jīn)收(shōu)益(yì)，因此将(ji瓦格纳是哪个国家的，瓦格纳集团是什么组织āng)可(kě)供分配(pèi)金额的(de)分(fēn)配理解为(wèi)“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短的(de)特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对(duì)于剩(shèng)余期限较长的(de)特许经营权项目，即使分派(pài)率相对较低(dī)，也有足(zú)够年(nián)限收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特(tè)许经营权项目的分(fēn)派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的(de)情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价随(suí)着分派进(jìn)度逐年下(xià)降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的(de)现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地(dì)或建(jiàn瓦格纳是哪个国家的，瓦格纳集团是什么组织)筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过对(duì)建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类(lèi)似永续经营(yíng)的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益(yì)率等(děng)指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年(nián)报中(zhōng)披露(lù)的经营活动现金流，二(èr)是可供(gōng)分配现金(jīn)，二(èr)者存在(zài)本质性区别(bié)。经营活动产(chǎn)生(shēng)的(de)现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业(yè)本身经营活动(dòng)产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润(rùn)表的项目(mù)进行调(diào)整，加期初(chū)现金，最(zuì)终得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资(zī)价值体现在相对股债(zhài)市场独立(lì)的资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资(zī)者对经营权类的资产可以更(gèng)多(duō)关注内部收益率的高低(dī)，对产权类的(de)资(zī)产更(gèng)多关注分(fēn)派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层(céng)资产的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公募基金管理人实力等多(duō)重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于分红交易(yì)带来的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加(jiā)此(cǐ)前市(shì)场接(jiē)连(lián)回(huí)调(diào)，建议投资者关(guān)注(zhù)有基(jī)本(běn)面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红(hóng)规模较(jiào)为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年的可供(gōng)分配金额预测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金额与募集(jí)材料(liào)中(zhōng)披露预(yù)测(cè)进(jìn)行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目的运营业绩(jì)及REITs的(de)管理(lǐ)能力进(jìn)行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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