万柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这个位于北京海淀(diàn)的(de)豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集(jí)团成(chéng)了共同债务人被中国信达追债(zhài)，中国信达为了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子(zi)早已售出，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那些真(zhēn)正斥巨资(zī)购入(rù)房产(chǎn)的有钱人，房子(zi)现在(zài)莫名奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些业主的维权(quán)信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜的(de)时(shí)候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可(kě)能没你想象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个(gè)位(wèi)于海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京东拍卖(mài)上，上架了(le)“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地(dì)产开发有(yǒu)限公司不(bù)良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权(quán)总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开发(fā)有限公司（下(xià)称(chēng)赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是(shì)共同债务人(rén)。目前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是一起(qǐ)中国(guó)信达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实(shí)，说明(míng)这些房(fáng)子实(shí)际(jì)上都是(shì)卖出(chū)去(qù)了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什(shén)么中国信达的拍(pāi)卖(mài)页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房子(zi)根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这(zhè)75套(tào)房子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书(shū)院的(de)业(yè)主基本都是(shì)北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大(dà)佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人(rén)也(yě)被精准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果(guǒ)这(zhè)些业主确实已经支(zhī)付(fù)价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权(quán)回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院不(bù)得(dé)查封、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封(fēng)的可以向(xiàng)法院提出执行异(yì)议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开(kāi)发(fā)商，要(yào)求退还购房(fáng)款或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院关(guān)于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解释(shì)的方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居(jū)住为目(mù)的购买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其(qí)房(fáng)屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了部(bù)分价(jià)款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩(biàn)论终结前(qián)已实(shí)际支(zhī)付剩余价(jià)款的(de)，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套房子(zi)均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是(shì)个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国(guó)信(xìn)达申请不良债权姐姐的孩子怎么称呼我，姐姐的女儿怎么称呼转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)旗下子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国(guó)际信(xìn)托有限责(zé)任公(gōng)司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中国(guó)信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发(fā)商(shāng)，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规(guī)模(mó)，也没有很高(gāo)的国民知(zhī)名度(dù)，但却在北京豪宅圈(quān)留(liú)下(xià)一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号院，作为中赫(hè)集团(tuán)进(jìn)入北京的第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2姐姐的孩子怎么称呼我，姐姐的女儿怎么称呼011年，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当(dāng)时京城(chéng)最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等大型知名(míng)房企手中(zhōng)，抢下了北(běi)京万柳地块(kuài)，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来(lái)的灰砖垒起来(lái)的(de)五米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看出其在北(běi)京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是当(dāng)时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价(jià)达(dá)到(dào)惊人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少(shǎo)知名(míng)人士，如(rú)知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓(diào)鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业(yè)大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功奠定了中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了(le)，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人(rén)，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今(jīn)沦落(luò)到这个地步，其实是(shì)有迹可(kě)循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫(hè)集团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急(jí)转直下。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多(duō)元化转型(xíng)，但转型之路(lù)并不(bù)好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试(shì)过多元化业务，先后(hòu)进军(jūn)能(néng)源市(shì)场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)全(quán)部股(gǔ)权(quán)。如果北京国安(ān)的(de)估值一(yī)直没(méi)变(biàn)，那么(me)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团拿下北京(jīng)国安(ān)，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又(yòu)要(yào)质押(yā)股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团(tuán)及其实(shí)控(kòng)人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集(jí)团股份质押陆续质(zhì)押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包(bāo)括海金(jīn)商业保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东(dōng)国际(jì)信(xìn)托、中融信托(tuō)、中信(xìn)建设等。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北(běi)京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权(quán)交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金压力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押(yā)手中的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持(chí)续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，上述被(bèi)执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目前(qián)幸免于难。不过在(zài)实控人都成为老(lǎo)赖的(de)情(qíng)况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如(rú)何能(néng)独善(shàn)其(qí)身？

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