近两年火(huǒ)爆(bào)的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此(cǐ)表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类(lèi)产品长期(qī)投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通(tōng)投资者(zhě)注意，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经(jīng)营权(quán)分红目前(qián)已(yǐ)包(bāo)含了利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额(é)占可供分(fēn)配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负(但得夕阳无限好何须惆怅近黄昏什么意思啊，但得夕阳无限好,何须惆怅近黄昏——《楹联》fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及(jí)基金份额交易价格的变化。基金份额(é)二(èr)级市(shì)场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自(zì)基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行(xíng)业(yè)及市场情(qíng)况，可(kě)以分(fēn)析(xī)基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市(shì)场价格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份额持有人实际(jì)获得(dé)的现金(jīn)收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营(yíng)高级副(fù)总监李华平(píng)也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基础设(shè)施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基(jī)金年度可(kě)分配金额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为(wèi)，从(cóng)投资(zī)角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特(tè)点。二(èr)级(jí)市(shì)场价格(gé)反映这类(lèi)产品“股性”的(de)一(yī)面，分红体现(xiàn)了(le)这类产品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报(bào)，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的(de)角度来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提供(gōng)抓(zhuā)手，具(jù)有较(jiào)强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取相对(duì)于(yú)投(tóu)资债券(quàn)相对高的收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资(zī)收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部(bù)分(fēn)产品(pǐn)受(shòu)宏观(guān)经济(jì)的影响，可(kě)分配金额完(wán)成率不(bù)达预期(qī)，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格波动(dòng)受(shòu)多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的(de)主要因素(sù)之一，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日，将对基(jī)金份额(é)的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做(zuò)调减(jiǎn)处理(lǐ)，调(diào)减金(jīn)额根据单位基金份额(é)的分红金(jīn)额进(jìn)行计(jì)算。除权操作(zuò)是对分红前后基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)净值变化的修(xiū)正，使投资人在(zài)基(jī)金(jīn)分红前后(hòu)均可(kě)以获得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结合(hé)持有产(chǎn)品的(de)特性，关(guān)注二(èr)级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增(zēng)值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部(bù)分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金分红差(chà)异很大，大多(duō)数普通投资者(zhě)可(kě)能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到(dào)期(qī)后基金价值面(miàn)临极(jí)大不确定(dìng)性，这是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权(quán)类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的(de)收(shōu)益(yì)主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值(zhí)的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的(de)收益主(zhǔ)要来自项目每(měi)年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类资产的分(fēn)红包括了利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金(jīn)的(de)归还，两者的(de)比率也是变(biàn)动的，对(duì)特许经(jīng)营权(quán)类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在(zài)选择投(tóu)资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成区别。特(tè)许经营权类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资(zī)产的价值增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所选择产品(pǐn)的二级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在(zài)经(jīng)营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的(de)分配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确(què)。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩(shèng)余(yú)经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备更高的分派(pài)率水平。对于(yú)剩(shèng)余期限较长的特许经(jīng)营权项目(mù)，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年(nián)限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许(xǔ)经营权项目的分派(pài)金额包含了(le)投资本(běn)金，在(zài)不进行扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份(fèn)额(é)单价随(suí)着(zhe)分(fēn)派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩(shèng)余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的(de)土地或建筑的剩余使用(yòng)年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步(bù)延(yán)长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类似永续经(jīng)营(yíng)的假设反映在(zài)基础(chǔ)资产的估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资产投(tóu)资属性。”该负(fù)责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的(de)指标有两个：一是年(nián)报(bào)中披露(lù)的经营活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现金(jīn)流，基(jī)于企业(yè)本(běn)身经营活(huó)动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债(zhài)市场独立的资产配置(zhì)功能，比(bǐ)较适(shì)合(hé)长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益(yì)率的(de)高低，对产权(quán)类的资产更多关(guān)注分派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益主要来自(zì)底层资产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资(zī)回报，投(tóu)资(zī)者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权(quán)效应相对(duì)明(míng)显、同时分红(hóng)规(guī)模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的可供分(fēn)配金额(é)预(yù)测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金(jīn)额(é)与募集材料中披(pī)露预(yù)测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合(hé)经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进(j但得夕阳无限好何须惆怅近黄昏什么意思啊，但得夕阳无限好,何须惆怅近黄昏——《楹联》ìn)行判断(duàn)。”中金基金上述负责人(rén)也(yě)称。

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