5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为(wèi)代表的(de)机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据(jù)显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公布的总份额(é)均较4月(yuè)28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据(jù)基(jī)金(jīn)一(yī)季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央(yāng)企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重增(zēng)幅(fú)五只个股分别(bié)为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持房地产公司(sī)市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房(fáng)地产行业的持股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到202俄罗斯妹子很容易追吗，俄罗斯的妹子好追吗2年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季(jì)度(dù)得以延(yán)续(xù)。数据统计显示，公(gōng)募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值俄罗斯妹子很容易追吗，俄罗斯的妹子好追吗TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市(shì)值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对(duì)于房地(dì)产的(de)投资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的(de)是保利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化(huà)之处(chù)首先在于几只房(fáng)地(dì)产(chǎn)龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为(wèi)明(míng)显；其次是金地集团退(tuì)出(chū)百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市(shì)场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好于三(sān)四(sì)线城市。而(ér)映(yìng)射(shè)到二级市(shì)场投资上，配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的(de)行业也出现了一些机(jī)会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募基(jī)金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了(le)15万亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地(dì)产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的(de)政(zhèng)策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无(wú)论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均(jūn)住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而(ér)目(mù)前居(jū)民的杠杆率和房价收入也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过(guò)快上行的(de)房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的时(shí)代(dài)已(yǐ)经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需(xū)求(qiú)或将回落(luò)，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司(sī)就(jiù)能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的(de)提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优(yōu)质区(qū)域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从具体的(de)个(gè)股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排(pái)名(míng)前五的(de)公司月内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来后(hòu)日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个交易(yì)日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等都(dōu)跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的(de)浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季(jì)度(dù)的收入利润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面(miàn)是该公(gōng)司(sī)后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复(fù)苏至近年(nián)来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司拿地(dì)结算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字(zì)上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势(shì)头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产品依然在前(qián)十(shí)中，这也(yě)是(shì)连续(xù)第(dì)三(sān)个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季报(bào)交出的也是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季(jì)公(gōng)司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意(yì)到两只公(gōng)募指基(jī)首(shǒu)季(jì)新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排(pái)名第九位，此外联袂出现的(de)机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地(dì)供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的(de)融(róng)资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到(dào)2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的(de)优势(shì)。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融(róng)资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土(tǔ)地(dì)资源债权债务(wù)关系(xì)等问题(tí)，市场对民(mín)营房开(kāi)企业的(de)资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮(lún)行业出清的过(guò)程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长(zhǎng)期的(de)维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈(yíng)利(lì)和现(xiàn)金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的(de)提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相对(duì)较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这(zhè)一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部(bù)副总监(jiān)綦(qí)傅(fù)鹏表示(shì)：“需(xū)要(yào)客观(guān)地去(qù)持(chí)续观察国(guó)企央企在三个(gè)方(fāng)面是(shì)否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次(cì)是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一季报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的(de)业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集(jí)团等(děng)房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较大增(zēng)速(sù)的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的(de)房企，主要是因为过去两三年(nián)时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿地，且主要(yào)集中在(zài)核心城市，投(tóu)资(zī)力度较大。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动房企销(xiāo)售(shòu)业绩(jì)的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市(shì)场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临(lín)着(zhe)一些不确(què)定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月(yuè)环比(bǐ)三(sān)月相对表现较好之(zhī)外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的(de)情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去(qù)库存压力、企业的(de)资金面压力，可(kě)能(néng)会(huì)出(chū)现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲(chōng)业绩(jì)出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是(shì)说，第(dì)二季度、第三季度(dù)增(zēng)长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都比想象的(de)俄罗斯妹子很容易追吗，俄罗斯的妹子好追吗要慢很多，我们(men)要(yào)多给一(yī)些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做得比同行好(hǎo)得多的(de)企业，会(huì)伴随整个行业的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐心地去等待(dài)它的基本(běn)面(miàn)不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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