近(jìn)两年火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价(jià)值，通(tōng)过观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不(bù)再产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还(hái)，在选择投资标的(de)时应了(le)解资(zī)产类型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分(fēn)配金(jīn)额(é)占可供分配金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金(jīn)份额(é)交易价(jià)格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营情况及(jí)市(shì)场因(yīn)素的综(zōng)合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的(de)分红主要(yào)来自基础设施资产的经营现金流，投资(zī)人(rén)通过基金(jīn)募集(jí)材料(liào)和信息(xī)披露(lù)文(wén)件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市(shì)场价格变化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份(fèn)额(é)持有人实(shí)际获得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李华(huá)平也表示(shì)，根(gēn)据(jù)《公开募集(jí)基础设施(shī)证券投资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础设施基(jī)金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs兰州大学电子邮箱地址，兰州大学邮箱入口产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价(jià)格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红(hóng)类(lèi)似于债(zhài)券(quàn)派息(xī)，但不(bù)等同(tóng)于债券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而(ér)是(shì)由可供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了(兰州大学电子邮箱地址，兰州大学邮箱入口le)机(jī)构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风险的前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分(fēn)红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级(jí)市(shì)场价格(gé)走势的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不(bù)达预(yù)期，一(yī)定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格波(bō)动受多重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的(de)分红有利于吸引投资者(zhě)参(cān)与公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热(rè)点呈现向股票(piào)和债券回归的过程(chéng)；另一方(fāng)面(miàn)，基础设施(shī)项目(mù)的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改善有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基金份(fèn)额的(de)开盘指导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金额根据(jù)单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是对(duì)分(fēn)红前后基(jī)金(jīn)份额净值变化的修(xiū)正，使投资人(rén)在(zài)基(jī)金(jīn)分红前(qián)后均(jūn)可以获得公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的(de)信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关(guān)注(zhù)二级(jí)市场扰动(dòng)对(duì)整体(tǐ)收益的(de)影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了(le)解底层(céng)资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前提(tí)是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部(bù)分(fēn)，两(liǎng)个部分之(zhī)间的(de)比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很(hěn)大，大(dà)多(duō)数普(pǔ)通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是(shì)持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到(dào)期后基金价值面临极(jí)大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者应该注意(yì)的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类(lèi)两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的(de)收益主要包括每(měi)年的现金分红及资(zī)产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品(pǐn)的收益主要来自项(xiàng)目每(měi)年(nián)的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的(de)时(shí)，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看(kàn)，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当于(yú)包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的(de)二级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责人也(兰州大学电子邮箱地址，兰州大学邮箱入口yě)认为，与产(chǎn)权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目(mù)在(zài)经营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可(kě)供分(fēn)配金额的分(fēn)配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的(de)特许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的(de)分派(pài)率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特(tè)许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相对(duì)较(jiào)低，也(yě)有足够(gòu)年限收回(huí)本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金(jīn)该负(fù)责人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权项目的分派(pài)金(jīn)额包(bāo)含了(le)投资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的(de)剩余(yú)使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地(dì)出让金等追加(jiā)投资(zī)，有机会(huì)进一步(bù)延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的假设(shè)反映在(zài)基础资(zī)产的(de)估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)、内(nèi)部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观(guān)察和评估项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金相关(guān)的指标有两个(gè)：一是年(nián)报中披(pī)露(lù)的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质(zhì)性区别(bié)。经营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生的现金净流量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独立的(de)资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的(de)资产(chǎn)可(kě)以更多关注内部收益率(lǜ)的(de)高低，对产权类的资产更多(duō)关注分派(pài)率高低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益(yì)主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合(hé)实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权(quán)效应相对明显、同时(shí)分红规模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首年及(jí)次(cì)年的可供分配金额预(yù)测。投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金额与募(mù)集材料中(zhōng)披露预测(cè)进行比(bǐ)较分(fēn)析(xī)，结合经济(jì)及市场的实际环(huán)境，对(duì)基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责人也(yě)称。

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