近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表示，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特(tè)许经营权分红目(mù)前(qián)已(yǐ)包含(hán)了利润分配和本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供(gōng)分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额(é)交易价格的变化。基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基(jī)金分红(hóng)预期则(zé)更(gèng)有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基(jī)础设施资(zī)产(chǎn)的经营现金流，投资人(rén)通过基金募集材料(liào)和信息披(pī)露文件，结合行(笑颜如花和笑靥如花有什么区别呢，笑靥如花还是笑颜如花xíng)业及市(shì)场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基金份(fèn)额(é)持有人实际获得的现金收益，对于长期投资(zī)者(zhě)更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施证券投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基(jī)础设施(shī)基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分(fēn)配给(gěi)投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红要求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的(de)固定利息回报，而(ér)是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多笑颜如花和笑靥如花有什么区别呢，笑靥如花还是笑颜如花(duō)元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债券相对高(gāo)的收益(yì)性，在有效控制(zhì)风险的前提(tí)下(xià)，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格走势(shì)的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年(n笑颜如花和笑靥如花有什么区别呢，笑靥如花还是笑颜如花ián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可(kě)分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度(dù)上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格的(de)主要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券回(huí)归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目的(de)经(jīng)营业绩相对经济活力的(de)改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权(quán)日，将(jiāng)对(duì)基金份额的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对(duì)分红前后基(jī)金份额净值变化的修正，使投资人(rén)在基(jī)金(jīn)分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资(zī)者长期投资的(de)信心，同时需结合(hé)持有产品的特(tè)性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的(de)“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是(shì)本(běn)金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的(de)比例(lì)是(shì)变动的，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红差异很(hěn)大，大多(duō)数(shù)普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后(hòu)基(jī)金价值面临(lín)极大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资(zī)者应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资(zī)产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的(de)收益(yì)主要来自项(xiàng)目(mù)每年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红(hóng)包括了(le)利润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经营权类(lèi)资(zī)产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者在(zài)选择投资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所(suǒ)以相(xiāng)对(duì)股性偏(piān)强。普通投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的(de)二级市场价格和分红(hóng)有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目(mù)在(zài)经(jīng)营权到(dào)期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期(qī)限较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责(zé)人提醒投资者注意，特(tè)许经营(yíng)权项目(mù)的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情(qíng)况下(xià)，基金份额单(dān)价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上(shàng)到(dào)期后通过对(duì)建筑的更新改造(zào)或补缴土地出(chū)让金等(děng)追加投资，有机会进(jìn)一(yī)步延(yán)长经营期限(xiàn)。这种类似永续(xù)经(jīng)营(yíng)的假设(shè)反映在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察(chá)和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二(èr)是可(kě)供(gōng)分配现金，二者存在本(běn)质性(xìng)区别。经营(yíng)活(huó)动产生的现金净流(liú)量(liàng)是(shì)指企业经营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的现金流(liú)，基于(yú)企业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的(de)现金实(shí)质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表(biǎo)的(de)项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的(de)高低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更多关注(zhù)分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益(yì)人(rén)综合实力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多(duō)重因(yīn)素来选择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此前(qián)市场接连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权(quán)效应(yīng)相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时(shí)分红(hóng)规模较为可观的(de)个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会(huì)载明REITs在(zài)发行首年(nián)及次(cì)年的可(kě)供分配金(jīn)额预(yù)测。投资者可(kě)以(yǐ)将(jiāng)REITs的(de)实际(jì)分红金(jīn)额与募集材料中披露预测进行(xíng)比较分(fēn)析，结(jié)合经济及市场(chǎng)的实(shí)际环(huán)境(jìng)，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负(fù)责人也称(chēng)。

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