5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机(jī)构(gòu)对(duì)于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地(dì)方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募(mù)基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标(biāo)的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但公募(mù)所持房地(dì)产公司市值在股(gǔ)票资产中的(de)占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的(de)持(chí)股比例也同步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募对于(yú)房(fáng)地产的(de)投资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)中，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利发展，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四(sì)季(jì)报，变化(huà)之处首先在于几(jǐ)只房(fáng)地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是(shì)万科最为明(míng)显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二(èr)级市(shì)场乃至机构持仓上(shàng)还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈(quān)判断房地(dì)产已(yǐ)经进入(rù)大分化时(shí)代，一二(èr)线(xiàn)城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来(lái)分(fēn)类(lèi)，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊(shū)的(de)行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发(fā)生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销(xiāo)售面积很难再(zài)出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进程，还(hái)是人(rén)均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房短缺时代，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆率和(hé)房(fáng)价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而(ér)行业高(gāo)增的时(shí)代(dài)已经(jīng)过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入(rù)到供给侧(cè)出清的(de)过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的(de)公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得(dé)市(shì)占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时(shí)，行业(yè)的(de)贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不代表没(méi)有投(tóu)资机(jī)会，机会(huì)在于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿(ā)尔法，而对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体(tǐ)机(jī)构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的(de)达(dá)到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排(pái)名第(dì)一(yī)的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营业(yè)务为房地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店(diàn)经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都(dōu)有对其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首季十大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季度的(de)收(shōu)入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后(hòu)疫(yì)情时代(dài)出租率(lǜ)复(fù)苏至(zhì)近(jìn)年来最高(gāo)，另一方面则是公司(sī)拿地结算(suàn)持续性(xìng)向好，从数字上看，一(yī)季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头(tóu)向好背景下，自然(rán)也吸引了知(zhī)名机构在其(qí)中持续(xù)驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前(qián)十中(zhōng)，这(zhè)也是连(lián)续第三个(gè)季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其当季还(hái)小幅(fú)增(zēng)加了(le)持(chí)股。

　　除去(qù)上述(shù)两家(jiā)上鳄雀鳝危害有多大，鳄雀鳝的最大克星海区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季报交出的也(yě)是(shì)一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩(jì)单：首季公(gōng)司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两(liǎng)只公募(mù)指基首季新杀入(rù)十大流通(tōng)股股东(dōng)行列(liè)。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的(de)机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多（券商测(cè)算对(duì)应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资(zī)金(jīn)紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额(é)/销售(shòu)金额鳄雀鳝危害有多大，鳄雀鳝的最大克星(é)）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地(dì)产股或存(cún)在发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其(qí)是央(yāng)企占据显著优(yōu)势，其主要(yào)又(yòu)体现为库存(cún)的优势(shì)。央(yāng)企地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表现出(chū)较低的融(róng)资(zī)成本，优质(zhì)的开发(fā)资源和良好的不动产资(zī)产(chǎn)运(yùn)营(yíng)能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央企相较于民(mín)营地(dì)产公司(sī)也(yě)是更(gèng)有优(yōu)势的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权债务关系等(děng)问(wèn)题，市(shì)场对民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行(xíng)业(yè)出清的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较(jiào)于民企来说(shuō)估值(zhí)的修(xiū)复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角度从中长(zhǎng)期的(de)维(wéi)度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发(fā)展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利和现金(jīn)流创造能(néng)力，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自(zì)身资产的质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以(yǐ)创(chuàng)造持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部(bù)将(jiāng)出(chū)现分化，要关注将受益于行业(yè)集(jí)中度提升(shēng)的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的(de)话，或许(xǔ)还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇(shé)口等(děng)国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央(yāng)企在三个(gè)方面是否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季(jì)度的业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实(shí)现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公(gōng)司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知(zhī)名(míng)房(fáng)地产业内(nèi)人士(shì)张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出现明显改善(shàn)的(de)房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在(zài)持续(xù)性地(dì)拿地(dì)，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季鳄雀鳝危害有多大，鳄雀鳝的最大克星(jì)度市场恢(huī)复但(dàn)仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产的(de)复苏过程(chéng)中(zhōng)，还(hái)面临着(zhe)一些(xiē)不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内(nèi)的绝大多(duō)数城市都(dōu)出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场表现也不太乐观(guān)。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业(yè)的资(zī)金面(miàn)压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期(qī)反弹外的一(yī)个市场乏力(lì)现象。也就是(shì)说，第(dì)二(èr)季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房(fáng)地产以及其(qí)上下游产(chǎn)业链的(de)复苏速(sù)度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多(duō)给一些耐(nài)心，这(zhè)个时(shí)候，在(zài)房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是(shì)赚快(kuài)钱的(de)时(shí)候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数(shù)的、做(zuò)得(dé)比(bǐ)同行好得多(duō)的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去等待它的基(jī)本(běn)面(miàn)不断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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