近两年火爆的创(chuà四月的小说集，四月的小说好看吗ng)新产品公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此表示，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红机制是(shì)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可供(gōng)分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前(qián)已包(bāo)含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择(zé)投资(zī)标的时应了(le)解资产类型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有(yǒu)期分红收益，以及(jí)基金份额交(jiāo)易价格(gé)的变(biàn)化。基金份额(é)二级市(shì)场价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及(jí)市场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要(yào)来自(zì)基础设施(shī)资产的(de)经营现金流，投资人通过(guò)基(jī)金募集材料(liào)和信息披露文件，结(jié)合行(xíng)业及市(shì)场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施(shī)项目的(de)经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的(de)现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运(yùn)营高(gāo)级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施(shī)证(zhèng)券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金(jīn)额以(yǐ)现金(jīn)形式分配给投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机(jī)制是(shì)公募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特点。二级(jí)市场价格反映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求(qiú)，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息(xī)回报(bào)，而是(shì)由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的(de)角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了(le)机构投资者的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化(huà)提供(gōng)抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下(xià)，增(zēng)厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格(gé)。”李(lǐ)华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的(de)分(fēn)红有利于吸引投(tóu)资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期(qī)经济(jì)预期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热(rè)点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债券回归的(de)过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项目的(de)经营业绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基(jī)金份额(é)的开盘(pán)指导价做调减处(chù)理，调(diào)减金额根(gēn)据单位(wèi)基(jī)金份额的分红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人(rén)在基金分红前(qián)后均可以获得公平的投资(zī)机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者长期(qī)投(tóu)资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注(zhù)二(èr)级(jí)市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基(jī)金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括(kuò)利润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分红前提是(shì)本金之上(shàng)的增值部(bù)分不同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金与增(zēng)值两个部(bù)分，两(liǎng)个部分之间的比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金(jīn)额(é)误(wù)认为是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到期后基(jī)金价值面(miàn)临极大(dà)不确定性(xìng)，这是该类(lèi)投资者应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的(de)收益(yì)主要包括每年的现金分红(hóng)及资产(chǎn)增(zēng)值的(de)收(shōu)益，而持有特(tè)许经营(yíng)类(lèi)产(chǎn)品的收益(yì)主要来(lái)自项目每(měi)年的现金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的(de)分红包括了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，两者的比率也是(shì)变(biàn)动的，对(duì)特(tè)许经营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普通投资者在(zài)选择投资标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也(yě)表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因(yīn)其分红相当于包含“四月的小说集，四月的小说好看吗本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格和(hé)分红有合理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再(zài)能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限收回本金并(bìng)取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使(shǐ)用(yòng)年限一(yī)般较长，再加上到期后通过(guò)对(duì)建(jiàn)筑(zhù)的更新改(gǎi)造(zào)或(huò)补缴土地出让金等(děng)追(zhuī)加投资(zī)，有机会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设(shè)反(fǎn)映在(zài)基(jī)础资(zī)产的(de)估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内(nèi)人士还表示(shì)，在(zài)产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观(guān)察和评估(gū)项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年(nián)报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流(liú)，基于(yú)企业(yè)本身(shēn)经营(yíng)活动产生；可(kě)供分(fēn)配(pèi)的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利(lì)润(rùn)表(biǎo)的项目(mù)进行(xíng)调整(zhěng)，加期初现金，最终得(dé)到(dào)的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值(zhí)体现在相对股债市场独立(lì)的(de)资(zī)产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关注内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的(de)资产(chǎn)更多关(guān)注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产(chǎn)的(de)经(jīng)营净现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合(hé)实力(lì)、运营管理(lǐ)机(jī)构实(shí)力、公募基金(jīn)管理人实力(lì)等多重因素(sù)来选择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投资(zī)者关注有基本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材(cái)料中(zhōng)披露(lù)预(yù)测进行比较(jiào)分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负(fù)责(zé)人也称(chēng)。

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