导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是(shì)中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查调查数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一(yī)成(chéng)，其(qí)中(zhōng)还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一(yī)间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相(xiāng)关(guān)。中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较(jiào)发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国(guó)住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布中国(guó)家庭户均住(zhù)宅的数据，我们(men)根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若(ruò)期(qī)房顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似(shì)乎意(yì)味(wèi)着户(hù)户有房，然而事(shì)实上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足(zú)流(liú)动人口(kǒu)的(de)租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三(sān)成(chéng)都是(shì)流动人(rén)口(kǒu)，流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱(qián)，在(zài)老家(jiā)买房，从而产生了额(é)外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)四大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模(mó)缩(suō)小，一(yī)人户、两(liǎng)人(rén)户占比不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将延续(xù)，带来新户(hù)购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分化(huà)日(rì)益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市(shì)的新增住(zhù)宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较发(fā)达国家(jiā)有着不小差(chà)距(jù)，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地(dì)产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存(cún)在不足(zú)，这是过去二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不(bù)同能级(jí)城市(shì)之间，不(bù)同区(qū)域板块(kuài)之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突(tū)然激增，引发一阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然(rán)存在(zài)不足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们(men)无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答当前的房(fáng)子是否(fǒu)真的(de)过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡(xiāng)建设行业(yè)获(huò)取(qǔ)了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量(liàng)有关，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单(dān)单从人均(jūn)住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为(wèi)单位购买成(chéng)套(tào)住宅蒸馒头开锅多少分钟熟透，蒸馒头开锅多少分钟熟透了，一套设施齐(qí)全(quán)的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统(tǒng)计数据(jù)，并(bìng)没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住宅相关数据有两处(chù)可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅(zhái)套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到(dào)当(dāng)前(qián)商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)商品住(zhù)宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算得(dé)到居民(mín)住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总(zǒng蒸馒头开锅多少分钟熟透，蒸馒头开锅多少分钟熟透了)数(shù)除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计(jì)数据，大致测算得到中(zhōng)国(guó)存量房(fáng)地产套数，并进一(yī)步(bù)推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期(qī)房占比近9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的(de)时(shí)间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住(zhù)宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅(fú)为(wèi)过去(qù)十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化(huà)比例(lì)，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房(fáng)的(de)三点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中(zhōng)国(guó)城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国(guó)地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并(bìng)不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因(yīn)人口流(liú)动、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日(rì)本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房(fáng)，就会造成(chéng)人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口流动调查数(shù)据显示(shì)，在(zài)上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工作(zuò)的流动(dòng)人(rén)口在老(lǎo)家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大(dà)城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房(fáng)价较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大流(liú)动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道(dào)等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活(huó)带来了很大的不便和安(ān)全(quán)隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类(lèi)上(shàng)世纪(jì)修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来(lái)大都(dōu)会被拆(chāi)迁(qiān)重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居(jū)室和二居(jū)室(shì)，户型偏(piān)小。其中一(yī)居室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型(xíng)更小(xiǎo)，当然这(zhè)与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未来地(dì)产的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将(jiāng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若(ruò)按这(zhè)个标准(zhǔn)算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积(jī)为40平，即(jí)人均住宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少(shǎo)新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们(men)测算得(dé)到中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)1套(tào)房，看(kàn)似已(yǐ)经户户(hù)有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地(dì)产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模(mó)为(wèi)2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经(jīng)济发(fā)展带来(lái)的新增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分化(huà)日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流(liú)入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用(yòng)房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比势必(bì)会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或(huò)少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大房(fáng)子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾向于中(zhōng)小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工(gōng)作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较其他(tā)国(guó)家依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅(zhái)舒(shū)适(shì)度与经济水平有着(zhe)密切正向联系(xì)。随着经(jīng)济发(fā)展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去(qù)二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化不单(dān)局(jú)限于城市能级之间差异，优(yōu)质小区(qū)和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)调(diào)查的是(shì)人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实(shí)际值(zhí)可能偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预期。

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