近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的(de)REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况的(de)“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红(hóng)目前已包(bāo)含了(le)利润分配和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了解资产(chǎn)类型和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了(le)高(gāo)比例(lì)的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年(nián)分配金(jīn)额占(zhàn)可供分配(pèi)金额(é)比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对(duì)此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源为持有期(qī)分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金(jīn)份(fèn)额交易(yì)价格的变(biàn)化。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场因(yīn)素的(de)综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基(jī)金分红(hóng)预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要(yào)来自基础设(shè)施资(zī)产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息披(pī)露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级(jí)市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份(fèn)额持有人(rén)实(shí)际(jì)获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基(jī)金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基(j坐镇和坐阵的区别脍炙人口，坐镇和坐阵有什么作用ī)础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度可分配金额(é)以(yǐ)现金形式分配给投资者(zhě)，强(qiáng)制分红(hóng)机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为(wèi)，从(cóng)投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等(děng)同于债券(quàn)的固(gù)定(dìng)利息回报，而是由可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的(de)投资品类，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化提供抓手，具(jù)有较(jiào)强的配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相对高的(de)收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了(le)投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公(gōng)募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受宏(hóng)观(guān)经坐镇和坐阵的区别脍炙人口，坐镇和坐阵有什么作用济的影响，可(kě)分配金额完成率不(bù)达预(yù)期(qī)，一定程度上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)了(le)公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格(gé)波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一方面(miàn)市(shì)场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的(de)过程；另一(yī)方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对(duì)基金(jīn)份额的开盘(pán)指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作(zuò)是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投(tóu)资(zī)人在基金分红前后均可(kě)以(yǐ)获得公平(píng)的(de)投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的(de)信(xìn)心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二(èr)级(jí)市(shì)场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航(háng)基金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金(jīn)之上(shàng)的增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两个(gè)部(bù)分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到(dào)期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资(zī)产类(lèi)型，持有产权类产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括每年的现金(jīn)分红(hóng)及(jí)资产增值的收(shōu)益(yì)，而持(chí)有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营(yíng)类产品的收益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自项(xiàng)目每(měi)年的(de)现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类资产的分(fēn)红(hóng)包括了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经营权(quán)类资产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不(bù)同(tóng)而形成区别。特(tè)许经营权(quán)类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的二级(jí)市场价格和(hé)分红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营(yíng)项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)能产(chǎn)生现金收益(yì)，因此将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对(duì)较低(dī)，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派(pài)金额包含了(le)投(tóu)资(zī)本金，在不进坐镇和坐阵的区别脍炙人口，坐镇和坐阵有什么作用行(xíng)扩(kuò)募(mù)的(de)情况下，基金份额(é)单价随着分(fēn)派(pài)进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩余期(qī)限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权(quán)类项目的土地(dì)或建(jiàn)筑(zhù)的(de)剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到(dào)期后通(tōng)过对建筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会(huì)进一步延长(zhǎng)经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永续(xù)经(jīng)营(yíng)的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资(zī)产的估(gū)值上，使(shǐ)产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点，多位(wèi)业内人(rén)士还表示，在(zài)产品分红期，投(tóu)资者可(kě)以观(guān)测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观(guān)察和评(píng)估(gū)项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露的经营活动(dòng)现金流(liú)，二是可供(gōng)分配现金(jīn)，二者存(cún)在本质性(xìng)区别。经营活动产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金净(jìng)流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资产生的现(xiàn)金流(liú)，基于(yú)企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金(jīn)影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目(mù)进行调(diào)整，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在(zài)相对股债市场独(dú)立的资(zī)产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营(yíng)权类的资产可以更多(duō)关注(zhù)内部收益(yì)率(lǜ)的高低(dī)，对(duì)产(chǎn)权类的资产更多关(guān)注(zhù)分派率(lǜ)高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净(jìng)现金(jīn)流，所(suǒ)以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权(quán)益人综(zōng)合实力(lì)、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实力等多重(zhòng)因素来选择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短(duǎn)期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议(yì)投资者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载(zài)明(míng)REITs在发(fā)行(xíng)首年及次(cì)年(nián)的可供(gōng)分配金额预测(cè)。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披露(lù)预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对(duì)基础设施项目(mù)的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上述负(fù)责人(rén)也称。

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