饱(bǎo)受争议的二手房交易中介(jiè)费问题，正逐渐得到监(jiān)管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场(chǎng)监管总(zǒng)局联合(hé)发布了关于规范房(fáng)地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提(tí)及，近年来(lái)，部分房(fáng)地产经纪机构(gòu)存在利用房源(yuán)客源优势(shì)收取过高费用(yòng)、未明码(mǎ)标(biāo)价(jià)、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信(xìn)息等(děng)问题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪(jì)服务内容、合理(lǐ)确定(dìng)经(jīng)纪服务收费、严格实行明(míng)码标价等(děng)十方面(miàn)，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产首席分析师张(zhāng)大伟(wěi)称(chēng)，随着(zhe)城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北(běi)京(jīng)、上(shàng)海为例，二手房占市场成交比例超过(guò)80％，大(dà)量二手房成交依(yī)赖中介居(jū)间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政(zhèng)策研究中心(xīn)首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的(de)大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交易(yì)周期较长，具有非(fēi)常强的专(zhuān)业性，居(jū)民往(wǎng)往通过中介来完成。但很多中介利用信息不对称等(děng)问题(tí)，将非(fēi)必要的(de)收费(fèi)夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按(àn)揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额外(wài)的负担，而且(qiě)这些服务事项并未明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二手房市场交易(yì)过程(chéng)中(zhōng)存在(zài)的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内的相关市场交易(yì)行(xíng)为及(jí)其主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调(diào)控的(de)主(zhǔ)题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问题成监(jiān)管重点

　　二(èr)手(shǒu)房(fáng)市场中(zhōng)，历来对房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务行业关注最多的一个(gè)话题(tí)，便是房(fáng)地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟(wěi)认为(wèi)，未来相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是(shì)对房地产经纪服务收(shōu)费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二手(shǒu)房屋交易(yì)过(guò)程中，部分(fēn)价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金(jīn)额不(bù)低的中介费。以北京某房(fáng)地产经纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定(dìng)经(jīng)纪服(fú)务收费上，两部(bù)门(mén)在此次意(yì)见中提及，房地产经纪(jì)机构(gòu)要合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价。引导由交(jiāo)易(yì)双方共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务收费标准的最早(zǎo)依据(jù)是1995年国家计委(wěi)建(jiàn)设(shè)部下发的《关于房地产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规(guī)定：房屋买卖(mài)代理(lǐ)收费(fèi)，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即根据这样的(de)规定：“少数特别复(fù)杂的(de)住(zhù)宅买卖(mài)经纪服务，经(jīng)交易各方协商同意，可(kě)在规定的收费标准基础上(shàng)适当(dāng)上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当(dāng)前北(běi)京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了(le)房地产(chǎn)中介服务等57个(gè)政府定价，房地产经纪服馈赠的意思务收费多少由各中介(jiè)机构自(zì)行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当前(qián)并未明(míng)确具体的中(zhōng)介费率，中介机构(gòu)仅需在服(fú)务过(guò)程中对收费(fèi)标(biāo)准进行明码(mǎ)标价即可。而房地产经(jīng)纪服(fú)务机(jī)构在具体收取过(guò)程中(zhōng)，会结合房屋价值及工(gōng)资(zī)标准，综合(hé)计算出合适(shì)的(de)中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对(duì)于(yú)明码标价问(wèn)题，两(liǎng)部(bù)门(mén)在此次意见(jiàn)中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在经(jīng)营门(mén)店、网站、客户端等(děng)场所或渠(qú)道，公示服务项(xiàng)目、服务(wù)内(nèi)容(róng)和(hé)收费标准，不(bù)得混(hùn)合标价(jià)和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提供的基(jī)本服(fú)务(wù)和(hé)延(yán)伸服务(wù)，应当分别明确服务(wù)项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机(jī)构收(shōu)费前应(yīng)当向交易当事人出(chū)具(jù)收费(fèi)清单，列明收费(fèi)标准、收费金(jīn)额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场平均(jūn)水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设(shè)部(bù)门将会同(tóng)市场监(jiān)管等部门采(cǎi)取(qǔ)约谈等(děng)综合措施进行重点(diǎn)监管。市(shì)场监管(guǎn)部门会同(tóng)有关部门依法查处不按规定(dìng)明码标(biāo)价、操纵(zòng)经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)等违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行(xíng)为。对房地产经(jīng)纪机(jī)构相关违法违规信息(xī)，市场监管部门要依法依规纳入国(guó)家企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原(yuán)则实(shí)行(xíng)分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅(zhá馈赠的意思i)的(de)中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文(wén)鼓(gǔ)励按(àn)照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务(wù)费率(lǜ)越低(dī)的原则实(shí)行分档定(dìng)价，合理降(jiàng)低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用，主要还是规(guī)范行业(yè)，打击收费过高的经纪(jì)机构，但对(duì)市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不同(tóng)，各(gè)家收费普遍在(zài)合理范(fàn)围内，加(jiā)上经纪服务费用(yòng)对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即(jí)只是纲(gāng)领性文件而(ér)非规定，未来如(rú)何具体(tǐ)认定其中(zhōng)的细则，还需要看(kàn)各(gè)城市落(luò)地(dì)执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服务(wù)领域(yù)的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二(èr)手房很多(duō)房源(yuán)在产权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等(děng)都可(kě)能对(duì)交易产生(shēng)影响，这对房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务行(xíng)业的专业性提出更高的(de)要(yào)求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总(zǒng)监(jiān)陆骑麟(lín)指出(chū)，在二(èr)手房买卖过(guò)程中，原本应(yīng)该由上下家各支付一半的中介费(fèi)，但在一(yī)些热点城市的(de)二手房(fáng)交易过程中，往(wǎng)往(wǎng)会有这样的情形，因部分购房(fáng)者处于弱(ruò)势地位，从而(ér)会出(chū)现中介费及税(shuì)费均由(yóu)购房者来承担。即使一些房东愿意(yì)承担(dān)中介费，这部分费用(yòng)也(yě)可能通过转嫁的(de)方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视(shì)为向购(gòu)房者单边收费的行(xíng)为。部分(fēn)中(zhōng)介公(gōng)司可能(néng)会利用其(qí)支配(pèi)地(dì)位，在原先经(jīng)纪服务收费的(de)基(jī)础上(shàng)，再次向房东(dōng)收取费用(yòng)，而这部分费(fèi)用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购(gòu)房者，这实际(jì)上相当于变(biàn)相推高(gāo)了房价。两部(bù)门提(tí)出严禁(jìn)操纵经纪服务(wù)收费，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也有利于(yú)房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟称。

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