万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷(yé)”的(de)意外(wài)走(zǒu)红，让这(zhè)个(gè)位(wèi)于北(běi)京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人(rén)被中国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房子(zi)早已(yǐ)售出，业(yè)主(zhǔ)并贪嗔痴慢疑什么意思啊，贪嗔痴慢疑的对应一句非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资(zī)购入(rù)房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权(quán)信息(xī)，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可(kě)能没你想(xiǎng)象的(de)那么(me)简单。

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　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是(shì)债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达(dá)在(zài)京东(dōng)拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套(tào)万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示，上述(shù)不良(liáng)债(zhài)权转让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份(fèn)有限公司(sī)北京市(shì)分公司(sī)（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是(shì)一起(qǐ)中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子实(shí)际上都(dōu)是卖(mài)出去了的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签(qiān)，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实(shí)了(le)上述(shù)内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳(liǔ)书院的业(yè)主基本都是北京(jīng)的(de)高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的(de)业主。另据地产自媒(méi)体“地产八(bā)卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不(bù)少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经(jīng)支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，那么，中国信(xìn)达(dá)转让这(zhè)笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还(hái)是债主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关(guān)法律规定，民(mín)事执行(xíng)中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过(guò)户手(shǒu)续的(de)，如果业(yè)主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解(jiě)除查(chá)封，同(tóng)时(shí)可以联合(hé)起诉开发商，要求(qiú)退还购房(fáng)款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人(rén)民(mín)法院关于商品房消(xiāo)费(fèi)者权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房(fáng)人(rén)的(de)优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住(zhù)为目的(de)购(gòu)买(mǎi)房屋并已支付全部价(jià)款，主张其房屋(wū)交付请求权优先于(yú)建设工(gōng)程价款优(yōu)先受(shòu)偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了(le)部分价款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已实(shí)际支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际上是个(gè)烫手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国(guó)信达申请(qǐng)不良债权(quán)转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华(huá)恒(héng)瑞的股(gǔ)东行(xíng)列，中国金谷国(guó)际信托有限责任公司(sī)成(chéng)为了唯一股东，后(hòu)者由中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有贪嗔痴慢疑什么意思啊，贪嗔痴慢疑的对应一句很(hěn)大规(guī)模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为(wèi)中赫集团(tuán)进(jìn)入(rù)北(běi)京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼(lóu)盘，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大(dà)型知名房(fáng)企手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是(shì)一块块从荷兰运(yùn)回(huí)来的(de)灰砖(zhuān)垒起来的(de)五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的(de)价格，都令业内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年(nián)末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融(róng)创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大(dà)华(huá)府等，现如(rú)今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平(píng)米，说明(míng)万(wàn)柳书院虽然(rán)已经推出(chū)了8年(nián)之(zhī)久，但(dàn)其(qí)依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪(háo)宅，贪嗔痴慢疑什么意思啊，贪嗔痴慢疑的对应一句也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的(de)房，拿(ná)北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发(fā)商光(guāng)环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，中赫(hè)集团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地(dì)步，其(qí)实(shí)是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今(jīn)年年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名(míng)豪宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团(tuán)实(shí)控人周金辉的(de)人生(shēng)轨迹(jì)跟着急转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯(sù)源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了(le)多元(yuán)化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务(wù)，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到(dào)了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国(guó)安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果(guǒ)北京国(guó)安(ān)的估值一直没变，那么(me)中赫集团(tuán)拿(ná)下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的(de)中赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆续质押(yā)，据企查(chá)查显示(shì)，目(mù)前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包(bāo)括(kuò)海金商业保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后(hòu)，不仅国(guó)安的经营状况没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元(yuán)，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫(fū)妇还在持(chí)续质(zhì)押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团(tuán)被5次列被执(zhí)行(xíng)人(rén)，执(zhí)行(xíng)标的高达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行(xíng)人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义务(wù)，上述被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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