万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位(wèi)于北京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院再次受到(dào)舆论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国(guó)信达为了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出(chū)，业主并(bìng)非中赫集(jí)团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那(nà)么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押(yā)物(wù)中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中(zhōng)国信达(dá)资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司北京市分(fēn)公司（下称(chēng)中国(guó)信(xìn)达北分），处(chù)置的(de)是(shì)对北(běi)京赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地(dì)产开(kāi)发有限公(gōng)司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集(jí)团有限公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是(shì)一起(qǐ)中(zhōng)国(guó)信达北分讨债(zhài)的故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如(rú)果该(gāi)报道(dào)属实，说明(míng)这些房子实际(jì)上都是卖出去了的，是有(yǒu)人(rén)住(zhù)的(de)。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信(xìn)达(dá)的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子(zi)是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子根本(běn)没有(yǒu速溶黑咖啡粉是纯咖啡吗，黑咖啡配料表写着速溶咖啡粉)网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押(yā)出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是(shì)北京的高(gāo)端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大(dà)佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒(méi)体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的(de)业(yè)主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人(rén)也被(bèi)精准收(shōu)割(gē)了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国(guó)信达(dá)转让这笔(bǐ)不良债(zhài)权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款并实际占有，但未办理过(guò)户(hù)手续的(de)，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提出执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查(chá)封，同时可(kě)以联(lián)合起诉开(kāi)发商，要求退还(hái)购房款或办(bàn)理房产证(zhèng)，并(bìng)承担(dān)违(wéi)约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者权利保(bǎo)护问(wèn)题的批复(fù)》，以司(sī)法(fǎ)解释的(de)方(fāng)式明确(què)了(le)购房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价(jià)款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交(jiāo)付请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了(le)部分价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可(kě)以(yǐ)适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子(zi)均(jūn)为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不(bù)良债(zhài)权(quán)，实际上是个烫(tàng)手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还会被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请(qǐng)不良(liáng)债权(quán)转让，可以追(zhuī)溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中国(guó)信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进(jìn)入北京的第一个(gè)豪(háo)宅(zhái)项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推出钓(diào)鱼(yú)岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块(kuài)，成为北(běi)京当年的(de)“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无(wú)论是(shì)一块块从荷兰运(yùn)回来的灰(huī)砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还(hái)是每平米(mǐ)20万元的价格(gé)，都令(lìng)业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平(píng)府的院儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今(jīn)，它(tā)远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼(yú)台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端路线”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅开发商光环(huán)的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行(xíng)人，被执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确(què)定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦(lún)落到这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，发现其深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控(kòng)人(rén)周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于(yú)收购北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团速溶黑咖啡粉是纯咖啡吗，黑咖啡配料表写着速溶咖啡粉就(jiù)尝试过多元化业务，先后(hòu)进(jìn)军能(néng)源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足球(qiú)俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集(jí)团手(shǒu)中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安的估值一(yī)直没变，那(nà)么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也(yě)许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其(qí)手中的速溶黑咖啡粉是纯咖啡吗，黑咖啡配料表写着速溶咖啡粉中赫(hè)集(jí)团股份(fèn)质押陆(lù)续质押(yā)，据(jù)企查查(chá)显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权(quán)人包括海金商业保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托(tuō)、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安的(de)时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况(kuàng)没(méi)有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团(tuán)也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官(guān)网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫(hè)集(jí)团和周金辉夫妇还(hái)在持(chí)续质押(yā)手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书(shū)确定义务，上述被(bèi)执行(xíng)人(rén)成(chéng)为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都(dōu)成为老赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个多亿的(de)北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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