导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年(nián)商品住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景气(qì)，有关中(zhōng)国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘(lí)清(qīng)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)存(cún)量住宅(zhái)真实情况，据此判断中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产(chǎn)存(cún)量(liàng)极度(dù)过(guò)剩，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国(guó)房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一(yī)成，其(q郑业成是否已婚 郑业成是几线演员í)中(zhōng)还包括大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能(néng)满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)较发达国家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于1同样(yàng)不意(yì)味着中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市(shì)场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们(men)测算发现中国(guó)城镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国(guó)家庭户均住宅的(de)数(shù)据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实(shí)上中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大(dà)于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的(de)近三成都是流(liú)动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩小，一人(rén)户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续，带来新户(hù)购(gòu)房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着不小差(chà)距(jù)，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存在不(bù)足(zú)，这是过去二十(shí)年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则(zé)更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城市之间，不(bù)同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房(fáng)郑业成是否已婚 郑业成是几线演员子(zi)是否(fǒu)已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到(dào)底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于(yú)住宅(zhái)存(cún)量数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地(dì)产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风(fēng)险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设行业获(huò)取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市(shì)场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的城镇房(fáng)屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。单单(dān)从人均住宅间(jiān)数不能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏(fá)统(tǒng)计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公(gōng)布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们(men)主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估(gū)算城镇居民(mín)户均(jūn)住宅套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅(zhái)和(hé)非商(shāng)品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统计(jì)数据(jù)，大(dà)致(zhì)测算得到(dào)中国(guó)存量(liàng)房(fáng)地产套(tào)数(shù)，并(bìng)进一(yī)步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套(tào)数里的期房(fáng)销售，得到商品住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进一(yī)步推(tuī)算中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和(hé)购买二手房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居民所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变(biàn)化幅(fú)度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都(dōu)会(huì)拥有(yǒu)一(yī)套(tào)住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一(yī)套房的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否意(yì)味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意(yì)味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余(yú郑业成是否已婚 郑业成是几线演员)住宅(zhái)来满足因人(rén)口流动、居民换房等(děng)因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国、英国和日本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就(jiù)会造成人口净流(liú)入(rù)地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和省际流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在大城市(shì)租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调(diào)查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动(dòng)人口在(zài)老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高(gāo)房(fáng)价迫(pò)使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占据(jù)两套房，在高房价(jià)的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套(tào)房(fáng)无法满足庞大(dà)流(liú)动人口的(de)租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带(dài)来了很(hěn)大的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足现代生活需(xū)求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年(nián)间农(nóng)民带房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于(yú)均值(zhí)，近4成家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若(ruò)去(qù)除(chú)20％的(de)公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标(biāo)准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人(rén)均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的人(rén)均可(kě)使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的(de)住宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求(qiú)么(me)？

　　我们测算得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎(yì)，决定(dìng)了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有需求释放(fàng)。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数(shù)增多(duō)，新户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数不断下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈(quān)中心城市流入，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势(shì)必涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给(gěi)迁入(rù)地住宅(zhái)市场(chǎng)带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧(jiù)小区改善(shàn)性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提(tí)高生活品(pǐn)质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指出支持住(zhù)宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国的人(rén)均住宅间数(shù)较其他国家(jiā)依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联(lián)系。随着经济发展水平(píng)的提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，供需出现错配，这(zhè)是过去(qù)二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将(jiāng)是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单(dān)局限于城市能级(jí)之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和(hé)老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的(de)差异也(yě)将越发(fā)扩大(dà)。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低(dī)，其(qí)增速可(kě)能超预期。

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