“现在的房地产(chǎn)很难再(zài)出现像过去十年的系统性行(xíng)情。”思睿集团合伙人、首(shǒu)席经(jīng)济学家洪灏向《红周(zhōu)刊》表示，房地产行业分化(huà)的(de)愈加(jiā)明(míng)显，让机构和(hé)投资(zī)者的关注(zhù)度从板(bǎn)块向单个(gè)标的(de)转移。上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊扬向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，从行业来看，无论是业(yè)绩，还是(shì)估值(zhí)，房(fáng)地(dì)产都已经双杀到了最底部，而(ér)且是反(fǎn)复地杀到了(le)底(dǐ)部(bù)，再往下的空间已经不大(dà)了。

　　三道红线等(děng)富士康在河南有多少员工 富士康是上市公司吗指标(biāo)

　　成挖(wā)掘个股(gǔ)阿尔法重要参考

　　那(nà)么如何寻找房地产(chǎn)个股的阿尔(ěr)法呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在(zài)房地(dì)产(chǎn)赛道(dào)中进(jìn)行选择，需要非常小心(xīn)，避免选了半天，标(biāo)的公司出现爆雷的(de)情况(kuàng)。除此(cǐ)之(zhī)外，洪(hóng)灏(hào)指出，需(xū)要满足以下三个基(jī)准：有大(dà)的国资背景的、杠杆率较低的、此前没有踩过红线的。

　　他还表示(shì)，如(rú)果关(guān)注一下今年房地产(chǎn)的开发资金来源，可以发现，其实银行的(de)信贷倾(qīng)向是不太愿意(yì)给房企贷款的，房企(qǐ)的主要资金来(lái)源来自新盘的销售。但今年(nián)新房的销售(shòu)情(qíng)况相较一般。再(zài)关注一下，哪些房(fáng)企能从银行拿到钱，其实主要还(hái)是那(nà)些有(yǒu)国(guó)企背景的房企，民营房企相对比较困难，所以(yǐ)整(zhěng)个行业出现了一个很明显的分(fēn)化，无论是在销售，还是(shì)融资等(děng)各(gè)个(gè)方(fāng)面都非常明显。现在有国(guó)资背(bèi)景的房企在资(zī)本市场表现相对较好，但没有(yǒu)国资背景(jǐng)的民营房企股价大多表现很一般。

　　陈昊(hào)扬则向《红周刊》表示，在房地(dì)产行业内(nèi)，我(wǒ)们的逻辑是，“寻找(zhǎo)最(zuì)后的赢(yíng)家”。而具体到(dào)如何(hé)挖掘(jué)，我们会特别重视企业的(de)成本(běn)优势，更具体一(yī)点，就是它的净借(jiè)贷水(shuǐ)平（净负债(zhài)率(lǜ)）是不是行业内(nèi)的最(zuì)低(dī)水(shuǐ)平(píng)；利润率是(shì)不是(shì)行业内最高(gāo)的；融资成本(běn)是否是(shì)行业内最低(dī)的；建(jiàn)安成本是否也(yě)是(shì)业内最低的；这些都是我们看重的一家房企的综(zōng)合成本。

　　需要(yào)注意的是，能够同(tóng)时满足(zú)上述条件的房企并不多(duō)。即便是在(zài)国央(yāng)企中(zhōng)，仍有部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)出现了“三道(dào)红线”的(de)“踩(cǎi)线”情况，且有逐渐恶化的趋(qū)势。以A股(gǔ)为例，《红(hóng)周刊》根(gēn)据(jù)Wind数据整理发现，截至2022年(nián)末，天房发(fā)展、陆家嘴(zuǐ)、格力地产(chǎn)、西藏城投、中交地产、中国武夷等(děng)国央企“三道红(hóng)线”全踩(cǎi)。

　　除此之外，城建(jiàn)发展、京(jīng)投发展、光明地产、云南城投(tóu)、首开股(gǔ)份、珠(zhū)江股(gǔ)份(fèn)、城投控股等(děng)国央企房企也踩了“三(sān)道红线”中(zhōng)的(de)两(liǎng)条。

　　2022年激进(jìn)扩张(zhāng)房企

　　需警惕其重蹈(dǎo)覆辙

　　不难看(kàn)出，即便是(shì)有(yǒu)着较稳健特色的国央企房企，其财务指(zhǐ)标称得上完全(quán)健康的仍是少数(shù)。而更加值得(dé)注意(yì)的是，在(zài)2022年，不少国企，甚至地方国企开始大举扩张(zhāng)。而(ér)这(zhè)无(wú)疑又进一步考验着(zhe)国央企的(de)资金链情况。

　　对房企而言(yán)，扩(kuò)张速度(dù)的张弛有度尤为重要，节奏把(bǎ)握准确(què)，有助于(yú)房(fáng)企(qǐ)储(chǔ)备(bèi)优质“弹药”；但(dàn)过于(yú)乐观的预判未来市场，以及过于激(jī)进的扩张拿地节奏(zòu)也有可能让房企重(zhòng)蹈此(cǐ)前的高杠(gāng)杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房(fáng)企(qǐ)进(jìn)行举例，它从2018年(nián)开始(shǐ)到(dào)2021年，连(lián)续4年的净借贷比例都维(wéi)持在33％左右，完全(quán)没有增加杠(gāng)杆比例。而到2022年，这(zhè)家(jiā)房(fáng)企明显感觉到机会(huì)来(lái)了，其(qí)开始在一线城市进行大(dà)举拿地，净负债率也由此(cǐ)前(qián)的33％左右(yòu)水准提(tí)高(gāo)到45％左右，涨了接近三分之(zhī)一。与此同时，该房企新购入地(dì)块也实现了快(kuài)速的开盘利用率，预计今年会有更多(duō)的楼盘入(rù)市。像(xiàng)这类企业就符合(hé)“最后的赢家”的特点(diǎn)。一方面，在于它(tā)本身储备了很(hěn)多弹药，去(qù)年拿地超1000亿元，且其中一半在一线城市，另外一半(bàn)也主要集中在(zài)强二线和二线城市；另一(yī)方面，它的扩张是(shì)有(yǒu)节制地(dì)扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与(yǔ)之相反，有些房(fáng)企的扩张速(sù)度让(ràng)人(rén)感(gǎn)觉又回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张(zhāng)的(de)民营企业的(de)影(yǐng)子。虽然(rán)说，见到机会时要出(chū)手(shǒu)，但出手(shǒu)的章法仍(réng)要(yào)小心，如果负债(zhài)率扩(kuò)张得太快，但(dàn)未(wèi)来(lái)的两年市场没有想(xiǎng)象得那么好，可能会(huì)重蹈(dǎo)覆辙。

　　那么如何来衡量一家房企(qǐ)的扩张速度是否激进(jìn)？陈昊扬向《红(hóng)周刊》表示，主要还是看房企的净负债率水(shuǐ)平，在我看来，这个比例如果超过60％，就是扩(kuò)张得(dé)过(guò)于(yú)快速了。

　　不难(nán)看出(chū)，这一标(biāo)准要比“三道红线”对房(fáng)企的净负债率(lǜ)要求不得(dé)高于100％要更(gèng)加(jiā)严格。陈昊扬解(jiě)释，当前房地产行业的复苏速度并没(méi)有(yǒu)那么快(kuài)，所(suǒ)以要规避(bì)公司(sī)净负债率提(tí)高到一(yī)个比(bǐ)较(jiào)危险(xiǎn)的水平(píng)。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年拿地(dì)较积极的房企梳(shū)理发现，中交(jiāo)地产、中国金茂(mào)、华(huá)发(fā)股份(fèn)、越秀地产、绿城中国(guó)、保利(lì)发展等房企(qǐ)2022年净负债率都(dōu)在60％之上。其中，中交地产净负债率持续居高不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润置地、中国海外发展(zhǎn)、万科A、滨江集(jí)团、招商蛇口(kǒu)、龙湖集团(tuán)等房企在践行较积极的拿地(dì)策略(lüè)的同时，也较好(hǎo)地控制(zhì)了公(gōng)司(sī)的扩张(zhāng)速度与净负债率水平（见附表）。

　　滨江(jiāng)集(jí)团等个(gè)别民营(yíng)房企

　　或具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊(hào)扬(yáng)指出，实际上，他们是(shì)以(yǐ)同一筛选标准来看国央企与(yǔ)民(mín)营房企，但在各维度的实际表现(xiàn)上，国央(yāng)企确实会更(gèng)胜一筹。如(rú)国(guó)央企(qǐ)的(de)融资成本更低，融资渠道也更顺畅，能够做到(dào)想融就融，这(zhè)样，国央企(qǐ)自然而(ér)然(rán)就具有天然优势(shì)。

　　虽然对比民(mín)营房企，机(jī)构更加看好(hǎo)国央企(qǐ)，但这也并(bìng)不意味着(zhe)，民营企业中(zhōng)就没(méi)有“黑马”的存在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理发(fā)现，仍有(yǒu)少数民营(yíng)房企同样受到机构的青(qīng)睐(lài)。比如(rú)，根据2023年一季报(bào)，滨(bīn)江集团的十大流通股东中新进了“中国(guó)工商银(yín)行(xíng)股份(fèn)有限(xiàn)公司－景(jǐng)顺长(zhǎng)城(chéng)中国回报灵活配(pèi)置混合型证(zhèng)券(quàn)投资(zī)基(jī)金”“全(quán)国社保基金一一六组合”等。

　　除此之外(wài)，自(zì)2021年开始(shǐ)，百亿私募(mù)珠海阿巴马资产管理有限公司就长(zhǎng)期(qī)持有滨江(jiāng)集团。根(gēn)据一季报，该(gāi)资产公司的几只(zhǐ)产品合计持有滨江集团9543万股，约占流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身的基本面表(biǎo)现存(cún)在一定关系。2020年以来的近三(sān)年时间(jiān)，房(fáng)地产市场整(zhěng)体在走“下坡路(lù)”，但作为(wèi)杭州本土房企的滨江集团仍是表现出较(jiào)强的韧劲，2020年(nián)以来，滨(bīn)江集团在(zài)业绩表现(xiàn)、销售规模、新(xīn)增土储、股价表现等多维度都(dōu)表现了(le)较(jiào)强的增(zēng)长势头(tóu)。

　　业(yè)绩方(fāng)面，2020年(nián)～2022年期间，滨江集(jí)团扣(kòu)非归母净(jìng)利(lì)润依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次(cì)实现同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期(qī)发布(bù)的2023年一季报，今年一季度，滨江集团更是实现(xiàn)了(le)扣非归母净利润5.41亿元(yuán)，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能(néng)保持自身业(yè)绩的持(chí)续增(zēng)长，和(hé)滨江集团扎根杭州的战略(lüè)布(bù)局(jú)关系(xì)密切(qiè)。根据2022年年报，滨江集团有近七成营(yíng)收来(lái)自杭州地区，而在2021年，杭(háng)州地区的营收比重只占到近(jìn)六成。近三(sān)年持(chí)续(xù)稳居杭州(zhōu)房企销售排名第(dì)一。

　　与此(cǐ)同时，滨江集团在杭州的土储补充同样(yàng)较为(wèi)积(jī)极，根据诸葛找房(fáng)、住在(zài)杭州网数据显示，2020年(nián)、2021年(nián)、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同样(yàng)持续稳居杭州的本(běn)土第一。

　　而滨(bīn)江集团在杭(háng)州的较(jiào)突出表现，也让滨江集团的房企排名迅速提升。到2023年，滨江集(jí)团的房企排名已(yǐ)冲进前十(shí)，根据中指数(shù)据，2023年(nián)前4月，滨江集团实现(xiàn)销(xiāo)售额607.3亿(yì)元，位列房企第九位。

　　值得(dé)注(zhù)意的是，2020年(nián)至今，滨江集团股价翻了超一倍以上，而近期(qī)，滨江集(jí)团更是(shì)迎来(lái)多家机构的集中调研(yán)。滨江集团发布公告表(biǎo)示(shì)，公司于5月10日(rì)接受(shòu)了信达证券、金(jīn)鹰基金、建(jiàn)信养老(lǎo)、新华(huá)养老等18家机构(gòu)调研。

　　产业(yè)链布局(jú)重(zhòng)点移至存量赛道

　　机(jī)构在下游家纺、家居(jū)、物业觅α

　　实际上房地产开发只是房地产产(chǎn)业链上的中游环节，其(qí)上游主要为钢铁、水(shuǐ)泥、建材(cái)、玻纤等材(cái)料供应(yīng)商，而下游应用行业主要包括中介服(fú)务、家用电(diàn)器(qì)、物业管(guǎn)理、家(jiā)居用品。综(zōng)合《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》的采访，房地产(chǎn)开(kāi)发环节与上游(yóu)材料端息息相关，新盘开工不足导致上游不被看好，机(jī)构寻觅(mì)个(gè)股阿尔法的思路渐渐(jiàn)移至下游。“中国房(fáng)地产行业在进入存量房时代，所(suǒ)以对地产产业(yè)链，尤其(qí)是偏消费属性的家装家居领域，我(wǒ)们(men)相对看好，因为居民保(bǎo)有的住房规模越来越大，随(suí)着(zhe)时(shí)间的增加，内装更新(xīn)的需求(qiú)也会越来越多。美国过去(qù)的数据(jù)充分说明了这一点(diǎn)，在新房(fáng)销售见顶之后(hòu)，家具消费的(de)增长却一直都(dōu)很好。对于(yú)地产产业链(liàn)，我们相对看好和内装相关的行业，例如消费(fèi)建(jiàn)材、家(jiā)居装(zhuāng)饰等。”万(wàn)家基(jī)金(jīn)人(rén)士表(biǎo)示。

　　而(ér)根据《红周刊》对下游细分中相关(guān)赛道龙头年内(nèi)表现的统计(jì)，目前(qián)暂(zàn)居(jū)前两位的都是来自家(jiā)纺赛道(dào)的公(gōng)司，它们分(fēn)别(bié)是富安(ān)娜和水星家纺(fǎng)，特别是前者在月线连收七根阳(yáng)线的(de)基础(chǔ)上，年内迄今涨幅(fú)已经(jīng)逼(bī)近30％。

　　以前者为例，富安娜主(zhǔ)要从事纺织家居、睡眠家(jiā)居、生活类产品的研发、设(shè)计、生(shēng)产及销售，旗(qí)下拥(yōng)有原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第(dì)一季度报告(gào)显示，报(bào)告期内，富(fù)安(ān)娜实现营业(yè)收入约6.2亿元，同比减(jiǎn)少(shǎo)7.57％；不过实现归属于(yú)上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润约1.11亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长5.28％。

　　而(ér)从上市公司一季报的十(shí)大流(liú)通股股东来看(kàn)，能(néng)够发现(xiàn)该(gāi)股早已成为(wèi)基金重仓股(gǔ)的天下，彼(bǐ)时包(bāo)括(kuò)公(gōng)募的中欧价值发现、中(zhōng)欧潜力价(jià)值、工银瑞信灵动价值、宝盈新价值和私募的明河2016，都(dōu)在其中出(chū)现，占据了半壁(bì)江山。需要强调的(de)是(shì)，中(zhōng)欧的两(liǎng)只基金都是价值派(pài)基金经理曹名长在管的产品，首(shǒu)季其同(tóng)时重(zhòng)仓的(de)房地(dì)产产(chǎn)业链股(gǔ)票还有金(jīn)地集团和大亚圣象。

　　对比而言，前几(jǐ)年曾经风(fēng)光一(yī)时(shí)的家居板(bǎn)块(kuài)也因疫情、消费复苏(sū)进(jìn)程(chéng)缓慢(màn)等多因素一(yī富士康在河南有多少员工 富士康是上市公司吗)度(dù)沉寂，不过好(hǎo)在(zài)困境(jìng)反(fǎn)转(zhuǎn)露出曙光，家(jiā)居(jū)板块中(zhōng)年内表现(xiàn)最好的是志邦家(jiā)居。同一时间段，该股年(nián)内上涨已(yǐ)经超过23％，从业绩来看，无论是(shì)营收还是归母净利(lì)润，公司都实现(xiàn)了同(tóng)比双升(shēng)。

　　从公(gōng)司的十(shí)大流通股股东来看，《红周刊》发现广发基金经理(lǐ)罗洋(yáng)慧眼(yǎn)独具，一(yī)季报(bào)中他管理的广发策略优(yōu)选和广发安(ān)宏回报均(jūn)增加了(le)持股，而这两只产(chǎn)品也成为(wèi)志邦(bāng)家居十大流通股股东中仅(jǐn)有的(de)两只公募。有意思(sī)的是，他似乎(hū)对于定制家居类标的情有独钟，在另一(yī)家赛道公司金(jīn)牌橱柜中，他管理(lǐ)的(de)全部三只产(chǎn)品均登榜(bǎng)十大流通股股东，其也成(chéng)为他的独(dú)门重仓(cāng)股。

　　除去家居家纺外，下游的物业股也越来越被机构所青睐，不过这类标的大多在(zài)香(xiāng)港上市，如何选择(zé)成(chéng)为难(nán)题(tí)。对此(cǐ)，前述(shù)上(shàng)海公募基金经理(lǐ)举例(lì)分析：“物业(yè)服(fú)务不(bù)是一个高毛利的(de)行业，挣钱(qián)很辛苦(kǔ)，我选(xuǎn)公司还是希(xī)望挣的(de)是市场化应(yīng)该挣(zhēng)的(de)钱，以我曾经买的(de)绿(lǜ)城服务为例，它在中(zhōng)高端(duān)楼盘占比是(shì)比较高的，每年到期的合同(tóng)里(lǐ)提价成功(gōng)率在30％～40％。它能做到滚动的(de)大部分项目(mù)到期(qī)之(zhī)后，经过两三轮合(hé)同周期还(hái)能做到产品提价。”

　　“行业(yè)里真(zhēn)正(zhèng)能做到产品(pǐn)提价的公司(sī)很少(shǎo)，因为物业公司很容易(yì)一开(kāi)始是挣钱的，后面因为保安这(zhè)些固定人员成本的(de)年度(dù)增(zēng)长，不过服务没有特(tè)别好，客(kè)户(hù)没有那么满意，能做到提价(jià)难度是(shì)非常大的(de)。但是该(gāi)公司(sī)能在业内做到到(dào)期之(zhī)后提价(jià)率(lǜ)比较高，这跟(gēn)它的定位和(hé)比较好的服务是(shì)有关(guān)系的。”他进(jìn)一步强调。

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