文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住(zhù)房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力的(de)别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是(shì)房地(dì)产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必(bì)然(rán)趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)的最(zuì)大保护(hù)。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在(zài)全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存(cún)量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当然二次(cì)房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这道关(guān)，解(jiě)好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预(yù)售制对(duì)购房者非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科(kē)普一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发(fā)商(shāng)放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家(jiā)存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般(bān)有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才(cái)可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买期(qī)房后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银(yín)行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据(jù)开发(fā)商工(gōng)程进度在(zài)完(wán)全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发(fā)风(fēng)险(xiǎn)，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一(yī)定历(lì)史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进入存(cún)量时(shí)代，取消预售制度(dù)有助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归(guī)实(shí)体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所(suǒ)有商(shāng)业(yè)的本质(zhì)是向善(shàn)，是以客(kè)户为(wèi)中心，房(fáng)地产也不能(néng)例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子(zi)是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行业企业健康发展的(de)重大措施(shī)。在当前的(de)情(qíng)况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系(xì)统的(de)专项研究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专(zhuān)著(zhù)《房(fáng)地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实(shí)存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求(qiú)是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英(yīng)东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业(yè)务的(de)经验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租(zū)金(jīn)的分(fēn)期(qī)付款形式(shì)，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造(zào)商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时(shí)可(kě)谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当(dāng)时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高(gāo)效率地(dì)解决了(le)核(hé)心的住房(fáng)供不(bù)应求的问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提升了对于预售楼(lóu)花(huā)制度(dù)的监管，即要求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部(bù)支付，还(hái)要证明(míng)自身有(yǒu)资金等(děng)能(néng)力把项目完成，资(zī)金(jīn)需放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取时需(xū)律所和建筑(zhù)师的(de)核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在(zài)银行开(kāi)设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且银(yín)行的责任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成(chéng)最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代(dài)，中国内地(dì)面临(lín)住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前(qián)期发(fā)展工业化的进程(chéng)大于城市化进(jìn)程，唯有解决(jué)住房基础等城(chéng)市化配套问题，才(cái)能(néng)进一步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统(tǒng)一(yī)分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)也(yě)出现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此(cǐ)福(fú)利(lì)分房制度不再适(shì)用于当时的(de)国情(qíng)。叠(dié)加房地产市(shì)场面临商品房(fáng)的需求(qiú)量大(dà)，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后出(chū)台多项文件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市(shì)场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住(zhù)房分配(pèi)货币化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房新(xīn)体(tǐ)制，从计(jì)划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用(yòng)预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发(fā)时间周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供(gōng)应(yīng)速(sù)度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成(chéng)契合(hé)中国内地(dì)的商品房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的(de)初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企资金压力(lì)，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具(jù)体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或(huò)房款的(de)行为。区(qū)别于中国香港，在中国(guó)内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可(kě)证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋(wū)。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这点与中国(guó)香港的(de)按照工程进度付(fù)款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而言(yán)，预售制商品房也(yě)开启了(le)高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地(dì)商品房销售的最主要(yào)方式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售(shòu)制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房(fáng)地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住(zhù)房事业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数十(shí)年(nián)时间走完发(fā)达国家几(jǐ)百(bǎi)年城(chéng)镇化(huà)路程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国(guó)住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房(fáng)建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在(zài)当前已成为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国(guó)内地(dì)房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开发投资(zī)完(wán)成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面(miàn)积(jī)和销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快速(sù)发展，房地产企(qǐ)业(yè)从(cóng)无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数(shù)量(liàng)达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内(nèi)地(dì)经济高(gāo)增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材(cái)的(de)带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完全拉(lā)动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资(zī)的(de)51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发(fā)投(tóu)资占固(gù)定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地(dì)产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将(jiāng)导致(zhì)银(yín)行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本(běn)市(shì)场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接(jiē)融(róng)资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发商(shāng)之(zhī)间(jiān)的购房合(hé)同、购房者(zhě)和银(yín)行的按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能根据购房合同向开发(fā)商主张权力(lì)，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和(hé)购房者(zhě)对(duì)行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波动或(huò)经营不善(shàn)，出(chū)现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从银行获(huò)得(dé)房款，如(rú)果购房(fáng)者丧失还款能力或短(duǎn)期(qī)不能还(hái)款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由银(yín)行承(chéng)担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售监管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发(fā)企业预售商(shāng)品房所得款项(xiàng)应当用于有关的(de)工程建设(shè)，商(shāng)品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资(zī)金比例为总(zǒng)预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目(mù)工(gōng)程(chéng)总额报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资(zī)金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫(pò)继续还(hái)款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实(shí)际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金(jīn德国柏林气候相当于中国哪 德国冬天冷还是北京冷)，是行业“潜(qián)规(guī)则(zé)”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名(míng)义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通过这些方(fāng)式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者(zhě)预付(fù)资金，一般设有定金(jīn)或预付(fù)款保护机(jī)制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购房者支付(fù)的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付(fù)款一(yī)般以定金方(fāng)式(shì)支付，或按(àn)工程进度分期支(zhī)付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款，一是按工程进度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第(dì)三(sān)方验收合格并(bìng)提供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二(èr)是开(kāi)发商为购房者(zhě)提(tí)供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公(gōng)证行或产权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部(bù)来自银行(xíng)，银(yín)行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用(yòng)资金直接(jiē)损害(hài)银行利益，银(yín)行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发商施(shī)工进度。开发(fā)商在(zài)房屋交付时需(xū)取得(dé)由政府相关(guān)部门(mén)经审(shěn)查(chá)后发(fā)放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得(dé)到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购(gòu)买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发(fā)商在项目获批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易(yì)税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购房款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有规(guī)定(dìng)最低首付比例(lì)，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支(zhī)付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公(gōng)证后(hòu)、主体完(wán)工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地(dì)板完(wán)工、全(quán)部完工，支付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设(shè)计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司负责(zé)相(xiāng)应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一名律师(shī)，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同(tóng)等各个环节，各环节内容确(què)认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按(àn)工程进度(dù)付款的(de)方式，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对较低，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定房屋必(bì)须经过房产(chǎn)公证公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预(yù)售资金监管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在(zài)确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律师转给开(kāi)发商(shāng)，即资金在进入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必(bì)须(xū)完(wán)成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋(wū)供(gōng)给严重失(shī)衡，叠(dié)加(jiā)法律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房者支(zhī)付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金(jīn)保全(quán)措施才可预售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施？即买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)签订购房合(hé)同时，开发商向金(jīn)融机构或(huò)指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购(gòu)房(fáng)款也(yě)受该措施(shī)保(bǎo)护(hù)。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书(shū)向金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者(zhě)赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房(fáng)前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约(yuē)可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商(shāng)有(yǒu)统一的(de)选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付(fù)及印花税，同(tóng)时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期(qī)房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付款流程做(zuò)了统一(yī)详细规(guī)定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点(diǎn)一(yī)般为合(hé)同签(qiān)订(dìng)后、地(dì)基完工、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过(guò)程中(zhōng)随着(zhe)放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订(dìng)金(jīn)与付款(kuǎn)会(huì)存入银行专(zhuān)门的(de)项目(mù)资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资(zī)金提(tí)取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到(dào)了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的(de)支持(chí)力(lì)度(dù)，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民(mín)营企(qǐ)业(yè)，加大支持(chí)力(lì)度，由优(yōu)质房企牵头并购(gòu)重组整个行(xíng)业(yè)，为每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看(kàn)，应充(chōng)分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发(fā)商违(wéi)约后定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结至(zhì)房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房者定金安(ān)全(quán)。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋重大延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充分的保障。余(yú)款支(zhī)付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房(fáng)者的权益。资(zī)金监管环(huán)节，引入独(dú)立于开(kāi)发商(shāng)、德国柏林气候相当于中国哪 德国冬天冷还是北京冷银行(xíng)的第(dì)三方资(zī)金监(jiān)管机构，或由政府相关部(bù)门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房(fáng)屋质量问题全权(quán)负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房(fáng)者在保(bǎo)修(xiū)期结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花(huā)八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根(gēn)本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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