文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是(shì)该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时(shí)间，已有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四(sì)川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力(lì)的别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，这(zhè)是房地(dì)产(chǎn)从大开发时代步(bù)入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一(yī)手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义。当(dāng)然(rán)二次房(fáng)改是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和房地(dì)产税(shuì)。如果(guǒ)按照经(jīng)济规(guī)律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制(zhì)是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不(bù)能(néng)交付的风险。从个人层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期(qī)一(yī)般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房(fáng)的风险。从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有助于(yú)落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎(zěn)么(me)来的(de)？国外什么(me)情况？简单(dān)科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改，由于(yú)商(shāng)品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发(fā)达(dá)国家一般有严格的监(jiān)管保障措(cuò)施，开(kāi)发(fā)商在项目获得政(zhèng)府批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后(hòu)并(bìng)非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余(yú)全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前(qián)进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预(yù)售制(zhì)度是需(xū)要(yào)严格(gé)的资(zī)金监管、分期(qī)支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不(bù)如(rú)借机取消预售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度有助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当然(rán)这(zhè)需(xū)要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房(fáng)地(dì)产回(huí)归实体经济和居住属(shǔ)性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼(pīn)的(de)不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大(dà)的(de)提(tí)升开发商(shāng)的建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人(rén)。从这个角度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业健康发展的(de)重(zhòng)大措(cuò)施。在(zài)当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生(shēng)、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预(yù)售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过(guò)长期(qī)系统的(de)专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛行的(de)方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于(yú)木屋或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住房的(de)需求是相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的(de)资金实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题。针对(duì)这一(yī)系列(liè)问题，不少地产商开(kāi)始探求新(xīn)的(de)方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房(fáng)地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验(yàn)，对(duì)于商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了(le)分层出售、还(hái)印发售楼(lóu)说明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价格、订(dìng)购方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金(jīn)，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐(qí)买家(jiā)的(de)钱，买(mǎi)家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民(mín)众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也(yě)解决了(le)制造商(shāng)的(de)资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成(chéng)为(wèi)当(dāng)时中国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效率地(dì)解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了(le)中(zhōng)国香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促(cù)进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提升(shēng)了对于(yú)预售楼花制度的(de)监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资金需放入(rù)律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的(de)核准。为了(le)防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等采取全(quán)透明(míng)化机(jī)制(zhì)，且(qiě)银行的责(zé)任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成(chéng)最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面临住房需(xū)求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问(wèn)题(tí)，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这(zhè)一(yī)导向(xiàng)使前(qián)期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程大于城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，唯有解决(jué)住(zhù)房基(jī)础等城市(shì)化配套(tào)问题，才能进一(yī)步推进城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也(yě)出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福(fú)利分房制(zhì)度不(bù)再适用于当时(shí)的(de)国情(qíng)。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品(pǐn)房的需求量大，而社会缺(quē)少大(dà)型房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的(de)困境，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内地房地(dì)产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先(xiān)后(hòu)出台(tái)多项文件，大力支(zhī)持国内房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于(yú)进一(yī)步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止(zhǐ)住(zhù)房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分(fēn)配(pèi)货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划(huà)经(jīng)济下(xià)的福利分房(fáng)转向市场(chǎng)经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预(yù)售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房供应速(sù)度加快(kuài)。自此中国(guó)内地(dì)开始(shǐ)房改货币(bì)化，中国(guó)人民银(yín)行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后(hòu)，经(jīng)调整形成契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定(dìng)金或房(fáng)款的行(xíng)为。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登(dēng)记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要(yào)一(yī)次性付(fù)清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一(yī)次(cì)性付清(qīng)剩余(yú)房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了(le)全部(bù)购(gòu)房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照工(gōng)程(chéng)进度付款有所不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式，预售制(zhì)极(jí)大(dà)缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进(jìn)有缘千里来相会,三笑徒然当一痴什么意思，三笑突然当一痴打一成语程。预(yù)售制在过去(qù)20多年对(duì)中国(guó)内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资(zī)金需求，也提高了居民居住(zhù)水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房事业取得巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间走完发(fā)达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇化(huà)路(lù)程(chéng)。改革(gé)开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前(qián)已成为(wèi)中国内(nèi)地商(shāng)品房销售最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅期(qī)房销售面积占总销售面(miàn)积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国(guó)内地(dì)房地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)有缘千里来相会,三笑徒然当一痴什么意思，三笑突然当一痴打一成语8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业(yè)的快速(sù)发(fā)展，房地(dì)产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济(jì)高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地产带动(dòng)的上下游(yóu)产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　有缘千里来相会,三笑徒然当一痴什么意思，三笑突然当一痴打一成语rong>2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年(nián)房地(dì)产完(wán)全拉动的投资占全社会固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道业务(wù)，占比超(chāo)过三(sān)分之一。从房地产融(róng)资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠(qú)道(dào)，根据我们的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从(cóng)住房(fáng)市值占股债(zhài)房市(shì)值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比例(lì)较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资本(běn)市场发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资(zī)比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在，当前(qián)的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大部(bù)分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是(shì)对(duì)购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等(děng)风(fēng)险(xiǎn)。另外(wài)，购房者(zhě)和(hé)开发商(shāng)之间的购房合(hé)同(tóng)、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发生违(wéi)约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用(yòng)和购(gòu)房者对(duì)行(xíng)业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷(dài)款的发(fā)放方，一旦房企因为市(shì)场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出(chū)现资金链断裂(liè)等一系(xì)列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银(yín)行获(huò)得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款能力(lì)或短期不能(néng)还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临较大(dà)的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房(fáng)所得款项应当用(yòng)于(yú)有(yǒu)关的(de)工程建(jiàn)设，商(shāng)品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门制(zhì)定(dìng)。但多年以来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售(shòu)资金监管规(guī)定(dìng)，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管资金(jīn)比例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城市则按(àn)照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入(rù)监管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫(pò)继(jì)续(xù)还款。那么(me)，监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际上，在(zài)过去(qù)房地产(chǎn)大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获(huò)得监(jiān)管账户拨(bō)付资(zī)金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地(dì)项目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了(le)资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给(gěi)了(le)购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保护机制，如(rú)英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一(yī)般以定金方式(shì)支付，或按(àn)工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工程进度(dù)付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度(dù)逐渐(jiàn)发(fā)放(fàng)，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是(shì)房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护(hù)：房屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期房由(yóu)政府或第三方验收(shōu)合格并提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得购房者支(zhī)付的房(fáng)款。二是开发商为购房(fáng)者(zhě)提供一(yī)定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款，交付前(qián)资金由(yóu)第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定金比例(lì)一般(bān)为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付(fù)比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或(huò)首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金，购房者的(de)定(dìng)金(jīn)及首付款(kuǎn)由第(dì)三方(fāng)公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供一(yī)定比例(lì)的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开(kāi)发商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相(xiāng)关部(bù)门(mén)经(jīng)审查后发放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过(guò)验(yàn)收凭证(zhèng)向(xiàng)银行(xíng)得到(dào)购房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧的(de)定金(jīn)并进(jìn)行预约公证，签订合同后定(dìng)金退(tuì)还。如由(yóu)于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德(dé)国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)公证费和土地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在(zài)购房款中(zhōng)，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没有规(guī)定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取(qǔ)按(àn)工期支付房(fáng)款(kuǎn)的(de)制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支付节(jié)点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室(shì)内清(qīng)洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在支付房(fáng)款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多(duō)次发(fā)放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险(xiǎn)的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通(tōng)期房交(jiāo)易中的(de)房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的(de)方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会(huì)在(zài)合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋必(bì)须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房预售(shòu)资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律师将资金(jīn)转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商(shāng)账户前(qián)经(jīng)过(guò)两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后由(yóu)于房屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是唯一一部(bù)规范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律要求(qiú)开发(fā)商(shāng)必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同时，开发(fā)商向金融机(jī)构或指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机(jī)构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定(dìng)金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金(jīn)证明(míng)书交付给购房者。除(chú)定金外，其(qí)他(tā)预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔(péi)付(fù)违(wéi)约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外的剩(shèng)余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专(zhuān)门(mén)项目(mù)资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一(yī)的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付(fù)及印花(huā)税，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了(le)统一详细规定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守，支付(fù)节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)的订金与付款会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的(de)房屋保修(xiū)期(qī)，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求(qiú)的(de)支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复(fù)工保民(mín)生，给(gěi)予强有力的金融(róng)工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的(de)房(fáng)企包括民营(yíng)企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制。长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机(jī)制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入(rù)，为(wèi)房屋重大(dà)延期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立(lì)按工(gōng)程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的权(quán)益。资(zī)金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门(mén)直接监管，以此防(fáng)止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代(dài)，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得(dé)的(de)过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 有缘千里来相会,三笑徒然当一痴什么意思，三笑突然当一痴打一成语