5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代表的机(jī)构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然(rán)布(bù)局。数(shù)据(jù)显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央企获(huò)得增持(chí)，持仓数(shù)量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部(bù)回每走一步就会深深的撞一下，抱着走一下就撞一下升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对房地产(chǎn)的(de)配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募(mù)所持房地(dì)产(chǎn)公司市(shì)值在股票(piào)资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业(yè)的持股(gǔ)比例(lì)也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有(yǒu)房地(dì)产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值(zhí)占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈(yù)发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏(sū)链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到二级(jí)市场乃至机构持仓(cāng)上还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分化时代(dài)，一二(èr)线城市好(hǎo)于(yú)三四线城市。而映射到二(èr)级市(shì)场投资上，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻松收(shōu)获(huò)行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来(lái)分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业(yè)，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机会(huì)，背(bèi)后(hòu)的(de)逻辑是供给侧发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿具名的(de)上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面每走一步就会深深的撞一下，抱着走一下就撞一下(miàn)积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的(de)更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还(hái)需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研(yán)究员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的(de)杠杆(gān)率和(hé)房价收(shōu)入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业(yè)高增的时代(dài)已经(jīng)过去，未来行(xíng)业(yè)的需(xū)求或将回(huí)落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业(yè)进入(rù)到供给侧(cè)出清的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表没(méi)有投资机(jī)会(huì)，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到(dào)股票(piào)投资，就是(shì)强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为公募(mù)乃(nǎi)至整体机构的(de)务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区(qū)域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房(fáng)地(dì)产类标的股中，本月(yuè)以来(lái)实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰好排名(míng)前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的(de)上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实(shí)发展的主营业务(wù)为房(fáng)地(dì)产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务(wù)为(wèi)房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东(dōng)来看，各(gè)类机(jī)构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海(hǎi)本(běn)地房企，其第一季度的(de)收入利(lì)润规模(mó)大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一方面(miàn)是该公司(sī)后(hòu)疫情时代出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最(zuì)高(gāo)，另(lìng)一方(fāng)面则(zé)是公司拿地(dì)结算(suàn)持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中还有一(yī)支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地(dì)产则是主要布局(jú)在深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季(jì)报交出的(de)也(yě)是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公募指基首季新(xīn)杀入十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上(shàng)榜排(pái)名(míng)第七(qī)位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出(chū)现的(de)机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额(é)/销售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房(fáng)企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企(qǐ)的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当前(qián)中特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股或存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是(shì)央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成(chéng)本(běn)，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营能力的(de)多重竞争(zhēng)优(yōu)势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企(qǐ)相较于(yú)民营地产公司也是更有(yǒu)优势(shì)的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关系等问(wèn)题，市场对(duì)民营(yíng)房开(kāi)企业的资产会有更(gèng)多担(dān)忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民企来(lái)说估(gū)值的修复更明显。中特(tè)估(gū)的(de)角度从(cóng)中长期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身资产的(de)质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率比较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益于(yú)行业(yè)集中度提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石(shí)投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头(tóu)前途(tú)更为光(guāng)明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观(guān)察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融(róng)资成本保持低(dī)位，其(qí)次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等(děng)房(fáng)企(qǐ)营收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩(jì)出现明(míng)显改善的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过(guò)去(qù)两三年时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍(réng)在持续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市(shì)，投资力度(dù)较大。投资(zī)的驱动能够推动(dòng)房(fáng)企(qǐ)销售(shòu)业(yè)绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季(jì)度(dù)市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的复苏过(guò)程中，还面(miàn)临着一些不确(què)定性。其(qí)实整个市场从四月份(fèn)开始又在(zài)往下掉。除了(le)杭(háng)州(zhōu)、成都等极(jí)个别城市(shì)四月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也(yě)不太乐(lè)观。按照现在的(de)经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资(zī)金面压力，可能(néng)会出现，到六(liù)月份房(fáng)企为了半年报(bào)冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就(jiù)是说，第(dì)二季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地(dì)产以及其(qí)上下游(yóu)产业(yè)链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很(hěn)多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游(yóu)就不(bù)是赚快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的(de)、做得(dé)比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱(ruò)复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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