饱受争议的(de)二手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到(dào)监管部(bù)门的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联合发布了关(guān)于规(guī)范房地产(chǎn)经(jīng)纪服务的意见。意见提及(jí)，近年来(lái)，部(bù)分房地产经纪(jì)机构(gòu)存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加(jiā)强(qiáng)从业主(zhǔ)体管理(lǐ)、明确经纪服(fú)务内容、合(hé)理确定经纪服务(wù)收(shōu)费、严格实行明码标价等十(shí)方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二线(xiàn)城(chéng)市二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成(chéng)交依赖中介居间成(chéng)交(jiāo)，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开(kāi)发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东(dōng)省城规院(yuàn)住(zhù)房政策(cè)研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属于(yú)金额(é)不低的(de)大(dà)宗交易，由于二手房交易成(chéng)本(běn)较(jiào)高、交(jiāo)易(yì)周期较长，具有非常(cháng)强的专业性，居(jū)民(mín)往往通过(guò)中介来完成。但很多(duō)中介(jiè)利用信息不(bù)对称(chēng)等(děng)问题(tí)，将非(fēi)必要(yào)的收费夹带其中，如收(shōu)取过(guò)桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民造成额外(wài)的(de)负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交(jiāo)易过程(chéng)中(zhōng)存在(zài)的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪(jì)服(fú)务在内(nèi)的相关(guān)市场交易行为及其主体进行规范和秩序整(zhěng)顿(dùn)，是(shì)房地产(chǎn)市场管理(lǐ)和调控(kòng)的主题(tí)。“当(dāng)下(xià)，推进(jìn)这项工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问题成(chéng)监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产经纪服(fú)务(wù)行业关注(zhù)最多的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门主要监(jiān)管(guǎn)的重点(diǎn)，将是对房地(dì)产经纪服(fú)务收费(fèi)及中介交易进(jìn)行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交易过(guò)程中，部(bù)分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的(de)中介费。以(yǐ)北(běi)京某房地产经(jīng)纪服务机(jī)构2.7％的服(fú)务(wù)费率计(jì)算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约(yuē)为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确(què)定经纪服务收费上(shàng)，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构要合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)。引导由交(jiāo)易(yì)双方共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务收费(fèi)标准的最早(zǎo)依据是1995年国家(jiā)计委建设(shè)部下(xià)发(fā)的(de)《关于房(fáng)地(dì)产(chǎn)中介服务收(shōu)费(fèi)的通(tōng)知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋(wū)买卖代(dài)理收费(fèi)，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(běi)京为例(lì)，目前北京市(shì)执行的2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的(de)住宅(zhái)买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意(yì)，可(kě)在规定的收费标准基础(chǔ)上适当上(shàng)浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房中(zhōng)介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权(quán)”的(de)精神，北(běi)京2015年(nián)取消了房地(dì)产(chǎn)中介服务等(děng)57个政(zhèng)府(fǔ)定价，房地产经纪服(fú)务收费多少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际(jì)收取费用过(g圣诞节可以同房吗，元旦节可以同房吗uò)程中，相关监管(guǎn)部门当前并未明确具(jù)体的中介费(fèi)率，中介机构(gòu)仅需在服务过程中对收费标准进行明码标(biāo)价即可。而房(fáng)地产经纪服务机构(gòu)在具体(tǐ)收取过程中，会(huì)结合房屋价值及(jí)工资标准(zhǔn)，综合计(jì)算出合适(shì)的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两(liǎng)部门(mén)在此次意见中提(tí)及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构应当在经营门店、网站、客户端(duān)等场所或渠道，公(gōng)示服务(wù)项(xiàng)目、服务内容(róng)和收费标准，不(bù)得(dé)混合(hé)标价和捆(kǔn)绑收费。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构提供的(de)基本服务(wù)和(hé)延伸服务(wù)，应当分(fēn)别明确服务项目和收费(fèi)标准。房地产(chǎn)经纪(jì)机构收(shōu)费(fèi)前应(yīng)当向交易(yì)当事(shì)人出具(jù)收费清单，列明(míng)收费(fèi)标准、收费金额(é)，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于(yú)市场平均水平的房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门将会同市场监管等部门采取约谈(tán)等综合措施进行重点(diǎn)监管。市场(chǎng)监管部门会同有关(guān)部(bù)门依法查处不(bù)按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费等违(wéi)反价格和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构(gòu)相关(guān)违法违规信息，市场监管部门(mén)要依法依规纳入国(guó)家企业信用信息公示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行分档定(dìng)价(jià)，是(shì)否(fǒu)意味着，未来(lái)豪宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住建(jiàn)部发(fā)文鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行(xíng圣诞节可以同房吗，元旦节可以同房吗)分档定价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规范行业，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但对市(shì)场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费(fèi)就不同，各(gè)家(jiā)收(shōu)费普遍在合(hé)理(lǐ)范(fàn)围(wéi)内，加(jiā)上经纪(jì)服务费用对市(shì)场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟(wěi)指出(chū)，由于当前两部门(mén)提出的意见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文件而非规(guī)定，未(wèi)来如(rú)何具体(tǐ)认定其中的(de)细则，还需要看各城(chéng)市落(luò)地执行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经(jīng)纪服(fú)务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发(fā)展。同时，由于二手房很多房(fáng)源在产(chǎn)权方面(miàn)有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都可能对交易产生影(yǐng)响，这对房地(dì)产经(jīng)纪服务行业的专(zhuān)业性提(tí)出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究(jiū)总(zǒng)监陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在(zài)二手房买卖过程中(zhōng)，原本应(yīng)该由上下家各支付(fù)一半(bàn)的中介费，但在一些热点城市的(de)二手房交易过(guò)程中，往往会有(yǒu)这样(yàng)的情(qíng)形，因(yīn)部分购房者处于(yú)弱势(shì)地(dì)位，从而会出(chū)现中介费及(jí)税费均(jūn)由(yóu)购房者来承(chéng)担。即(jí)使(shǐ)一些房(fáng)东(dōng)愿意承担(dān)中(zhōng)介费，这部(bù)分费用(yòng)也(yě)可能通过(guò)转嫁的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一(yī)些房产(chǎn)中介(jiè)公司将其视为向购房者单边收费(fèi)的(de)行为。部(bù)分中(zhōng)介公司可(kě)能会利用其支配地位(wèi)，在原(yuán)先经纪服务收费的(de)基础(chǔ)上(shàng)，再次向房东收取费用，而(ér)这部分费用，房东往(wǎng)往(wǎng)会将其转再次转嫁(jià)给购房者，这实际上(shàng)相当于(yú)变相推高了房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操作的透明度，也有(yǒu)利(lì)于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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