近两年(nián)火爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出该类产品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过(guò)观(guān)测经营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权(quán)到期后不(bù)再产(chǎn)生现金收益(yì)，特许经营权分红目前(qián)已包含了利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金的归还(hái)，在选择投资标(biāo)的时(shí)应(yīng)了解资产(chǎn)类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续不负年华的意思是什么呢，不负春光不负年华的意思迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额(é)占可供分配金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以及(jí)基金份额交易(yì)价格的(de)变化。基金份额(é)二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格受到公募(mù)REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市场因素的(de)综合(hé)影(yǐng)响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资(zī)产的经(jīng)营现金流(liú)，投资(zī)人通过基金募(mù)集(jí)材料和信(xìn)息披露文件，结(jié)合行业(yè)及市(shì)场情况，可以分析基础设施项目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价(jià)格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获(huò)得(dé)的现金收(shōu)益，对于长期投(tóu)资(zī)者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设(shè)施证券投资(zī)基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设(shè)施(shī)基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形式(shì)分配给投(tóu)资者，强制分红机制(zhì)是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二(èr)级(jí)市场价(jià)格反映这类产品“股性”的(de)一(yī)面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分红类似于(yú)债券(quàn)派息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报(bào)，而(ér)是由(yóu)可供(gōng)分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的(de)投(tóu)资(zī)品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化(huà)提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募(m不负年华的意思是什么呢，不负春光不负年华的意思ù)REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债(zhài)券相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控(kòng)制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成(chéng)率不达预期(qī)，一定(dìng)程(chéng)度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红(hóng)有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债券回归的(de)过程；另(lìng)一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将对基金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导价(jià)做(zuò)调减(jiǎn)处(chù)理(lǐ)，调(diào)减(jiǎn)金(jīn)额根据单位(wèi)基金(jīn)份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人(rén)在(zài)基金分红(hóng)前(qián)后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期(qī)投资的信心，同(tóng)时需结合(hé)持有产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士(shì)也(yě)称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前(qián)提是本(běn)金之上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派(pài)的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个(gè)部分(fēn)，两个(gè)部分之(zhī)间的比例是(shì)变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者(zhě)可(kě)能把“分(fēn)派”金(jīn)额误(wù)认(rèn)为是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到(dào)期后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应该(gāi)注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类(lèi)和产权类(lèi)两(liǎng)大(dà)资产类型，持(chí)有产权类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括每年的现金(jīn)分红及(jí)资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益(yì)主要来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产(chǎn)的分红包括了(le)利润分配和(hé)本金的(de)归还(hái)，两(liǎng)者的比率(lǜ)也(yě)是变动的，对(duì)特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的(de)类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层(céng)资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。而(ér)产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择(zé)产品的(de)二级市(shì)场价格和分(fēn)红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的(de)分(fēn)配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具(jù)备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即(jí)使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含(hán)了投资本金(jīn)，在(zài)不(bù)进行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度(dù)逐(zhú)年下降是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经(jīng)营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩(shèng)余(yú)期限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般(bān)较长，再加上到(dào)期(qī)后(hòu)通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追(zhuī)加投资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设(shè)反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业(yè)内(nèi)人士还表示(shì)，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的(de)指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是(shì)年报(bào)中披(pī)露(lù)的经营活动现金流，二是可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的(de)项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到(dào)的(de)账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新选择(zé)，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债(zhài)市场独立的资(zī)产配置(zhì)功(gōng)能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类(lèi)的(de)资产可以更(gèng)多(duō)关注内(nèi)部收益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的(de)资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直(zhí)接(jiē)影响投资回报，投资(zī)者可(kě)综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益(yì)人(rén)综(zōng)合实力、运营(yíng)管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易(yì)带来的短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前市场接连回调(diào)，建议投(tóu)资者(zhě)关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年(nián)及(jí)次年的可供(gōng)分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披(pī)露(lù)预测(cè)进(jìn)行比较分析(xī)，结合经济(jì)及市场的(de)实(shí)际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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