导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)房地产市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家哆瑞咪发嗦啦西哆8个音怎么写 - 手机爱问，哆瑞咪发嗦啦西哆8个音怎么读庭入(rù)住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)，如(rú)商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面积、配(pèi)套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国(guó)家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅间(jiān)数大于(yú)1同样不意味着(zhe)中国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中(zhōng)国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是(shì)因为户均一(yī)套房无(wú)法满足流动(dòng)人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外(wài)的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大(dà)新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比不断增加，导致家庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购(gòu)房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国(guó)家有着不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存(cún)在(zài)不足，这(zhè)是(shì)过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分(fēn)化(huà)时代下地产矛(máo)盾(dùn)则(zé)更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发(fā)热(rè)议(yì)。从2月以来，各大城(chéng)市二(èr)手房挂牌(pái)量突然激(jī)增(zēng)，引发(fā)一(yī)阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房子(zi)是(shì)否已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无(wú)法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数(shù)，回答当前的(de)房子是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国(guó)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过剩的直观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综(zōng)合风险普查工作(zuò)情(qíng)况为(wèi)主题的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人(rén)对外披(pī)露：“住(zhù)宅城(chéng)乡(xiāng)建设行(xíng)业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大(dà)量(liàng)商业楼(lóu)、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公(gōng)布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭(tíng)户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设(shè)施等因(yīn)素密(mì)切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能(néng)完(wán)全(quán)反映出(chū)城(chéng)镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思(sī)路、数(shù)据和(hé)方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要(yào)分两(liǎng)大(dà)类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居(jū)民(mín)住宅相关数据有两(liǎng)处可以直(zhí)接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户均住宅数(shù)量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上述两(liǎng)组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年(nián)，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极少，可(kě)忽(hū)略(lüè)不(bù)计。估算城镇居(jū)民户(hù)均住宅(zhái)套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够(gòu)得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底有(yǒu)多少，目前缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数(shù)据，大致(zhì)测算得到(dào)中国(guó)存量房地产(chǎn)套(tào)数，并(bìng)进(jìn)一步(bù)推算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数(shù)里的期房销售，得到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民(mín)的住宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我(w哆瑞咪发嗦啦西哆8个音怎么写 - 手机爱问，哆瑞咪发嗦啦西哆8个音怎么读ǒ)们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二(èr)手房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商品住宅与(yǔ)购买二(èr)手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去(qù)十年变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实(s哆瑞咪发嗦啦西哆8个音怎么写 - 手机爱问，哆瑞咪发嗦啦西哆8个音怎么读hí)际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套(tào)房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着(zhe)中国(guó)地产(chǎn)存(cún)量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户(hù)均一(yī)套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅(zhái)来满足因人口流动、居(jū)民换(huàn)房等因素产生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看，美国(guó)、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅(zhái)市场供不应求，造(zào)成(chéng)房(fáng)价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国(guó)城(chéng)乡人口流动调(diào)查(chá)数据显(xiǎn)示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及南(nán)京工作的流(liú)动(dòng)人口在(zài)老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人(rén)，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会(huì)占据(jù)两套房，在高(gāo)房价的(de)大城市租(zū)赁一(yī)套(tào)房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套(tào)房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住宅中依(yī)然有不(bù)少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等(děng)问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居室和二居(jū)室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是未来地产的(de)需(xū)求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年间农民(mín)带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的(de)家庭人(rén)均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方(fāng)米，不及(jí)全(quán)国人均(jūn)水平(píng)的(de)一(yī)半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房(fáng)。即(jí)便如(rú)此，中(zhōng)国人口静(jìng)态结构和动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定了中国(guó)未来地产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数(shù)增(zēng)多，新户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人(rén)户的(de)占比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势将继续延(yán)续，导致(zhì)户数会因户(hù)均人口规(guī)模的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致经济发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅需(xū)求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市(shì)场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人(rén)口增量为(wèi)72万，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善(shàn)性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多(duō)。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购(gòu)买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着(zhe)城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的(de)占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅建筑面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或(huò)少有物(wù)业(yè)管理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活的(de)环(huán)境(jìng)，背(bèi)后的改善(shàn)性需(xū)求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购(gòu)房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希(xī)望(wàng)提(tí)高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央(yāng)经济工作会议(yì)明确(què)指出支(zhī)持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存(cún)在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在(zài)不(bù)足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未(wèi)来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不(bù)单(dān)局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际值可(kě)能(néng)偏(piān)低，其增速可能超预期。

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