万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再次受到(dào)舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团成了共(gòng)同(tóng)债务(wù)人被中国(guó)信达追债(zhài)，中(zhōng)国信达为(wèi)了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到这些(x融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写iē)业主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们(men)的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想象的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环(huán)绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达(dá)近(jìn)47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套(tào)万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目的(de)处置主(zhǔ)体是(shì)中国(guó)信达(dá)资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国(guó)信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人(rén)。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是(shì)一起中国(guó)信(xìn)达北分讨债(zhài)的故(gù)事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)罄。如果(guǒ)该报(bào)道(dào)属实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出去了(le)的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的(de)拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述(shù)内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳书院的(de)业主基本都是北京的高端人士(shì)，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团(tuán)的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已(yǐ)经(jīng)支付价(jià)款(kuǎn)并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么(me)，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔不良债权回(huí)本的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖(mài)损失(shī)最大的，没准还是(shì)债(zhài)主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规(guī)定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提(tí)出(chū)执行异议申请(qǐng)，请求(qiú)法院解(jiě)除查(chá)封，同(tóng)时(shí)可以(yǐ)联合(hé)起诉开发商(shāng)，要求退还购房款(kuǎn)或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人(rén)民法院关于商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者权利保护问(wèn)题(tí)的(de)批(pī)复》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住(zhù)为目的购买房屋并已支付全(quán)部(bù)价(jià)款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于(yú)建设工程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其他债权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予(yǔ)以支持(chí)。只支(zhī)付了(le)部分价款的商品房消费(fèi)者，在(zài)一(yī)审法庭辩论终结(jié)前已实(shí)际(jì)支付剩(shèng)余价(jià)款的，可(kě)以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不(bù)良债权(quán)，实(shí)际上是个(gè)烫手山芋(yù)。可能不(bù)仅不能(néng)卖出去回(huí)本，抵押的(de)这75套房子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗(qí)下子(zi)公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发(fā)商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没(méi)有很大(dà)规模，也(yě)没有很高(gāo)的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下(xià)一(yī)个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作(zuò)为中赫(hè)集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的(de)万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等大型(xíng)知(zhī)名房企手中，抢下了(le)北京万柳(liǔ)地块，成为北(běi)京当(dāng)年的(de)“双料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一(yī)块块从(cóng)荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的(de)成年(nián)银杏树，还是每平(píng)米(mǐ)20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在(zài)北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如(rú)今，它远远超(chāo)过(guò)这些(xiē)对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一(yī)套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸(xī)引了不(bù)少知(zhī)名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它(tā)被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执(zhí)行人，被执行标的高达(dá)11亿。融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，中赫(hè)集(jí)团(tuán)正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个(gè)地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后(hòu)的(de)中赫(hè)集团(tuán)，发(fā)现其深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周金(jīn)辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯(sù)源，这(zhè)个转折点，就在(zài)于收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷开始(shǐ)了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路并不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先(xiān)后进军能源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转型的目(mù)光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球俱乐(lè)部(bù)64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信集(jí)团手中拿(ná)下北京国(guó)安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果北(běi)京国安的估值一直(zhí)没变，那(nà)么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国安(ān)，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也(yě)许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团(tuán)共有11条股权出质(zhì)记录。质权(quán)人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东(dōng)国际信托、中融信托(tuō)、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安(ān)的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不仅国安的经(jīng)营(yíng)状况没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该(gāi)俱(jù)乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫妇还在(zài)持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经(jīng)营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书确定义务(wù)，上(shàng)述被执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国(guó)安，目前幸(xìng)免于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿(yì)的北(běi)京国安，又如何(hé)能独善其身(shēn)？

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