文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是(shì)对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百姓的最大(dà)保(bǎo)护(hù)。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是(shì)个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地(dì)产税(shuì)。如果按(àn)照经济规律(lǜ)办事，中国(guó)一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者(zhě)的单方面(miàn)不公(gōng)平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交付的风险。从(cóng)个人(rén)层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行(xíng)业(yè)层面看，预(yù)售制(zhì)助推(tuī)部(bù)分(fēn)房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度？预售制(zhì)度(dù)怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了(le)商(shāng)品房预(yù)售制度(dù)。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预(yù)售(shòu)制。但(dàn)是(shì)，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达(dá)国(guó)家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目(mù)获得(dé)政府批准(zhǔn)后才(cái)可以(yǐ)开始销售，买家在购(gòu)买期(qī)房(fáng)后并非像中国(guó)一样在(zài)支付完首付(fù)款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发商工程进度在完全交房前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资(zī)金监(jiān)管、分期支付(fù)以及违约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些保障措(cuò)施，一(yī)定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地产长效机制。这是个(gè)技术(shù)活，只要(yào)坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归(guī)实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有商业的(de)本质(zhì)是向善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这(zhè)个(gè)角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制(zhì)要结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持(chí)当期三(sān)好生、新模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发展研究中(zhōng)心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着(zh千山暮雪表达的意思是什么，千山暮雪表达的意境e)转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行(xíng)公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋或者其他(tā)临(lín)时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不(bù)过大多(duō)数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长等问题(tí)。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模(mó)式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商(shāng)资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立信置业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务(wù)的经(jīng)验(yàn)，对于(yú)商品流通、资(zī)金周(zhōu)转有着独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分(fēn)层(céng)出(chū)售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明(míng)楼(lóu)宇的地势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订(dìng)购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的(de)钱(qián)，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了(le)民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率地解决了核(hé)心的住房(fáng)供不(bù)应(yīng)求的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期(qī)间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门(mén)不断(duàn)完善、规(guī)范化，建(jiàn)立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促进(jìn)市(shì)场(chǎng)健康发(fā)展。例(lì)如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提升了(le)对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经全部(bù)支(zhī)付(fù)，还要证明自身(shēn)有资金(jīn)等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设(shè)的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一导(dǎo)向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化的(de)进(jìn)程(chéng)大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的(de)是(shì)“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福(fú)利分(fēn)房制度也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需求量(liàng)大，而(ér)社会(huì)缺(quē)少大型(xíng)房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入(rù)中国(guó)香港的(de)“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于(yú)进(jìn)一步(bù)深化(huà)城(chéng)镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通(tōng)知》文(wén)件，决定停(tíng)止(zhǐ)住(zhù)房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计(jì)划经济下(xià)的福(fú)利分房转向市场经济(jì)的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖(mài)期房(fáng)，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应(yīng)速度加快。自(zì)此中国(guó)内(nèi)地开始(shǐ)房改货(huò)币(bì)化(huà)，中(zhōng)国人民(mín)银行等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大(dà)作用推动了房地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预(yù)售(shòu)制的初衷是为了(le)缓解房企资金压(yā)力(lì)，加快(kuài)城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是(shì)指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预(yù)先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合(hé)同(tóng)-进(jìn)行备案登记和预告登(dēng)记(jì)-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购(gòu)房者(zhě)需(xū)要一次(cì)性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的(de)形式一(yī)次性付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地(dì)的开(kāi)发(fā)商而(ér)言，预(yù)售制商(shāng)品房也(yě)开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方(fāng)式(shì)，预售制极(jí)大(dà)缩短(duǎn)房(fáng)企(qǐ)现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动(dòng)了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预售制在过(guò)去20多年(nián)对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了(le)重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产市场快速发(fā)展阶段的资金需求(qiú)，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居(jū)到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间(jiān)走(zǒu)完(wán)发达(dá)国家(jiā)几百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城(chéng)镇化进程进入(rù)快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人(rén)增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区(qū)面积由7438平(píng)方(fāng)公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国(guó)内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地(dì)产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国(guó)内地(dì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地产带动的(de)上(shàng)下游产业链(liàn)特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等(děng)通道业(yè)务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住(zhù)房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股(gǔ)债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值(zhí)高(gāo)，以(yǐ)及中国资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存(cún)在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还(hái)要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开(kāi)发商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房(fáng)者和银行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是(shì)两个独立(lì)千山暮雪表达的意思是什么，千山暮雪表达的意境的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房合同(tóng)向开发(fā)商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用(yòng)和购房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的(de)发(fā)放方，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营不善，出(chū)现资金链(liàn)断裂(liè)等一(yī)系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不(bù)能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临(lín)较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的(de)预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明(míng)确规定了开发(fā)企业预售(shòu)商(shāng)品房所得款项(xiàng)应当用于有关的(de)工(gōng)程建设(shè)，商品房预售款监管(guǎn)的(de)具(jù)体办法(fǎ)，由房地产管理部(bù)门(mén)制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的(de)预售(shòu)资(zī)金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重点(diǎn)监(jiān)管资(zī)金比(bǐ)例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本(běn)乘以建筑(zhù)面积(jī)或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金(jīn)。而(ér)事(shì)实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未(wèi)进入(rù)监管账户(hù)、或进入(rù)监管(guǎn)账户(hù)后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金(jīn)继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么(me)，监管账户资金如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产大(dà)开发(fā)时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工(gōng)程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高周转模(mó)式(shì)，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于(yú)购房者预付(fù)资金，一般(bān)设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开(kāi)始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付(fù)款(kuǎn)一(yī)般以定金方式(shì)支(zhī)付(fù)，或按(àn)工程进度(dù)分期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二(èr)是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购(gòu)房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是(shì)期房由(yóu)政府或(huò)第三方(fāng)验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。二是开(kāi)发(fā)商为购房者提供(gōng)一(yī)定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期(qī)房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金或(huò)首付外(wài)，购房者在(zài)房(fáng)屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的定金及(jí)首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证(zhèng)行或产(chǎn)权(quán)保(bǎo)险公司的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担任何责任与损失(shī)。而(ér)开发商在(zài)房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银(yín)行(xíng)根(gēn)据工程(chéng)进度(dù)向开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)直接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交(jiāo)付(fù)时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放(fàng)的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首(shǒu)付购房，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度支(zhī)付(fù)，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发(fā)商或购房者(zhě)可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在(zài)项目获批(pī)后即(jí)可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进行预约公(gōng)证，签订合同后(hòu)定金退还。如(rú)由于(yú)任何原因不能购买，定金按(àn)照(zhào)德国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首(shǒu)付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国(guó)也(yě)采(cǎi)取按(àn)工期(qī)支付(fù)房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全部(bù)完(wán)工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏(zòu)分多次发(fā)放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用期限，期限结(jié)束后，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险(xiǎn)公司(sī)针对期房设(shè)计了(le)两种保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各(gè)个环(huán)节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付(fù)交换(huàn)合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保险保护(hù)机(jī)制，当(dāng)开发商出现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付(fù)款比例(lì)相(xiāng)对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规(guī)定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验(yàn)收后才(cái)能交付(fù)，交付(fù)后方可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师监管，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师(shī)将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进(jìn)入(rù)开发(fā)商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本(běn)期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还定(dìng)价(jià)并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的部分(fēn)，法律要(yào)求开发商必(bì)须完成定金保全措施(shī)才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同时，开发(fā)商向金融(róng)机构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定(dìng)金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将(jiāng)相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其(qí)他预先支(zhī)付的购房(fáng)款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明书向金(jīn)融机构(gòu)或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时(shí)，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)即(jí)可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房(fáng)后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以及订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购(gòu)买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时购(gòu)房(fáng)者向银行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订(dìng)后、地(dì)基完(wán)工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道(dào)门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度(dù)放款，月供在此过(guò)程(chéng)中随着放出(chū)贷(dài)款的增(zēng)加(jiā)而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者的(de)订金与付款会存入(rù)银行专门的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户(hù)资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年(nián)的房屋(wū)保修期(qī)，此后购房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房地(dì)产到了(le)政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民(mín)生(shēng)，给予(yǔ)强有力的(de)金融工具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运(yùn)转的房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融(róng)工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期(qī)来(lái)看(kàn)，应(yīng)充分(fēn)估计形势(shì)复杂(zá)性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发(fā)商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按工程进度付(fù)款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者(zhě)的权益(yì)。资(zī)金监管环节，引入(rù)独(dú)立(lì)于开发商、银行的第(dì)三方资(zī)金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期(qī)内，开发商(shāng)应对(duì)房(fáng)屋质量(liàng)问题全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修(xiū)，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。另一方(fāng)面(miàn)，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑(duì)现的(de)营(yíng)销手段，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本(běn)最实质(zhì)的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。

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