5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。根(gēn)据基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国(guó)企央企获得增持，持(chí)仓数量(liàng)占流通(tōng)股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持(chí)股票市(shì)值(zhí)的(de)4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年(nián)市(shì)场表现出(chū)色，但公募(mù)所持房地产公司(sī)市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三年来的(de)首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的(de)持股比例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示(shì)，公募重仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别(bié)为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块(kuài)排名(míng)最高的是(shì)保利(lì)发展，在(zài)基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团退(tuì)出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非(fēi)行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地产行业轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一去不(bù)返(fǎn)了(le)。“如(rú)果(guǒ)按照产业(yè)周(zhōu)期来分(fēn)类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特(tè)殊的行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似(shì)的(de)行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发(fā)生了更(gèng)大的(de)变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态(tài)度：“行(xíng)业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售(shòu)面积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民(mín)存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方(fāng)米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的(de)房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未(wèi)来行业(yè)的需(xū)求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资(zī)机会，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产品的(de)阿(ā)尔(ěr)法，而(ér)对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块个(gè)股(gǔ)，在(zài)纳入(rù)统计(jì)的(de)124只房地产类(lèi)标的(de)股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名(míng)第一的(de)上实发(fā)展，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易日(rì)收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基本面来看(kàn)，上实发展的主营(yíng)业(yè)务为房地产(chǎn)开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的主要产品及(jí)服务(wù)为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其(qí)布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日(rì)时的(de)首季十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十(shí)的(de)行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背(bèi)景下(xià)，自然(rán)也(yě)吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的(de)两只(zhǐ)产品依然(rán)在前(qián)十(shí)中，这也(yě)是连续(xù)第三个(gè)季度他有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报(bào)交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司股东(dōng)的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流(liú)通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国(guó)际(jì)和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球(qiú)基(jī)金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过(guò)行业(yè)洗(xǐ)牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题或(huò)者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力(lì)度（拿(ná)地(dì)金额/销(xiāo)售金额(é)）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国(guó)企地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的(de)大(dà)好机(jī)会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地(dì)产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要(yào)又体(tǐ)现为库存的优(yōu)势。央企地产公(gōng)司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的融(róng)资成本，优质的(de)开发资源和良(liáng)好的不(bù)动产资产运营(yíng)能力(lì)的(de)多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债权(quán)债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多(duō)观音山上观山水下联是什么，观音山有下联了获奖名单担(dān)忧和质疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业(yè)出(chū)清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较(jiào)于民企来说估值的修复(fù)更明(míng)显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻(luó)辑在于集中度(dù)提升后(hòu)，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期(qī)的盈利(lì)和现金(jīn)流(liú)创(chuàng)造能力(lì)，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较低(dī)，行(xíng)业内部(bù)将(jiāng)出(chū)现分化(huà)，要关注(zhù)将受益于行业集(jí)中度提升的头(tóu)部(bù)公司。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官(guān)方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或(huò)许还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地(dì)去持(chí)续观察(chá)国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持(chí)低位(wèi)，其(qí)次是销售份(fèn)额持续提(tí)升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现了(le)业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业(yè)仍(réng)在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市(shì)，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销(xiāo)售(shòu)业绩(jì)的增(zēng)长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整的(de)过(guò)程中，能够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还(hái)面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份(fèn)开始(shǐ)又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外(wài)，包括北(běi)京、上海在内的绝大(dà)多(duō)数城市都出(chū)现(xiàn)环(huán)比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存(cún)压(yā)力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份(fèn)房(fáng)企为了(le)半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二(èr)季度、第(dì)三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏(sū)速度都比想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给(gě观音山上观山水下联是什么，观音山有下联了获奖名单i)一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下(xià)游(yóu)就不(bù)是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的(de)钱。但这也(yě)意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能(néng)耐心地去(qù)等待它(tā)的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不(bù)做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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