万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做(zuò)地(dì)产界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人(rén)被(bèi)中国(guó)信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫(hè)抵押的75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅拍西气东输的起点与终点，西气东输的起止点是哪里？卖。可问(wèn)题是，这些房(fáng)子早已售出(chū)，业(yè)主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资(zī)购入房产的有钱(qián)人，房(fáng)子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主的(de)维权信息，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜的(de)时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可能没(méi)你(nǐ)想象的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“西气东输的起点与终点，西气东输的起止点是哪里？北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司(sī)不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债(zhài)权(quán)总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良(liáng)债权(quán)转让项(xiàng)目的处(chù)置(zhì)主体(tǐ)是中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司北京(jīng)市分公(gōng)司（下称中国(guó)信达(dá)北分(fēn)），处置的是对(duì)北(běi)京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同(tóng)债(zhài)务人。目(mù)前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一(yī)起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是(shì)有人住的(de)。

　　那(nà)为什么(me)中国信(xìn)达(dá)的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财(cái)经的(de)报道证实了(le)上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)早就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押(yā)出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书(shū)院(yuàn)的业主。另据(jù)地(dì)产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的业主中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富(fù)人(rén)也(yě)被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达转让这笔不(bù)良债权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的(de)，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以(yǐ)向法院提出(chū)执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报(bào)公布《最高人(rén)民法院关于商品房消费(fèi)者权利保护问题的批(pī)复》，以司(sī)法解释的方式(shì)明确(què)了购房人(rén)的优先权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以(yǐ)居住(zhù)为目(mù)的购买房屋并(bìng)已支(zhī)付(fù)全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房(fáng)屋交(jiāo)付请(qǐng)求权(quán)优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价款的商品房消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也(yě)就(jiù)是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权(quán)，实际(jì)上(shàng)是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖(mài)出去(qù)回本，抵押(yā)的这75套(tào)房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。西气东输的起点与终点，西气东输的起止点是哪里？rong>

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不良(liáng)债权转让，可(kě)以追溯(sù)到(dào)金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达(dá)已经成为赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责(zé)任(rèn)公(gōng)司(sī)成(chéng)为了唯(wéi)一股东(dōng)，后(hòu)者由中国信(xìn)达资产(chǎn)管理(lǐ)股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留(liú)下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵(guì)的(de)楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科等(děng)大(dà)型知名(míng)房(fáng)企手(shǒu)中，抢下了(le)北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年(nián)的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平(píng)米20万(wàn)元的价格(gé)，都令业内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树(shù)、北(běi)平府的(de)院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手(shǒu)是当时有名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒(héng)大华(huá)府等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但(dàn)其依(yī)旧(jiù)在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的(de)豪(háo)宅(zhái)，也(yě)吸引了不(bù)少知名人士，如(rú)知(zhī)名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬则(zé)居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落(luò)到这个(gè)地步，其实是有迹可(kě)循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多(duō)元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路(lù)并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试过多(duō)元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从中(zhōng)信集(jí)团手中拿下(xià)北(běi)京国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部(bù)股权。如果北京国(guó)安的估值一直没(méi)变，那么(me)中赫集(jí)团(tuán)拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫(fū)妇将其手中的中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录(lù)。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东(dōng)国际(jì)信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所官(guān)网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部(bù)资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫(hè)集团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在持续质押(yā)手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团(tuán)股(gǔ)份(fèn)，但(dàn)国安和中赫(hè)的经营状况却持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被执(zhí)行人(rén)，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也3次(cì)与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同(tóng)成为被执行人，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前(qián)幸(xìng)免于难。不过在(zài)实(shí)控人(rén)都成为老赖(lài)的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北(běi)京国安，又如(rú)何能独善其身？