一线城市，也不端(duān)着了。

　　昨天，深圳(zhèn)取消二手(shǒu)房指导(dǎo)价的消息在房产圈刷(shuā)屏了。

　　这条(tiáo)消息为(wèi)什(shén)么这么重要？首先二手房指导价被(bèi)称(chēng)为“核弹级”政策(cè)，其次(cì)深圳几乎是最后一个还(hái)在“认真”实施这条政策(cè)的城(chéng)市，最后(hòu)深圳是房(fáng)价前三(sān)的核心城市(shì)。所以(yǐ)，深圳的一(yī)举一动都具(jù)有风向标意义(yì)。

　　有分(fēn)析人士指出，深圳(zhèn)二手房指(zhǐ)导价如果(guǒ)取消(xiāo)，首先有利于深圳二手房回(huí)暖，然后二(èr)手(shǒu)房回暖有利于深(shēn)圳(zhèn)楼市总体回暖，最后(hòu)深圳楼(lóu)市回暖(nuǎn)有利于全(quán)国楼市回(huí)暖....

　　看吧(ba)，这妥(tuǒ)妥的“蝴蝶(dié)效应”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨天(tiān)，深圳(zhèn)疯传“二手(shǒu)房指导价”正式结(jié)束(shù)。传言称：二手房贷款(kuǎn)不(bù)按官(guān)方参考(kǎo)价（指导价(jià)），银(yín)行核定房价以网签备案价(jià)和(hé)评估价(jià)孰低为准。

　　自此，参考价真(zhēn)正变成了“参考价”。

　　目(mù)前没(méi)有看(kàn)到官方文件(jiàn)。据证券(quàn)时报21日消息，目(mù)前深圳多家(jiā)大行表示“尚未接到正式通知，目前(qián)仍按(àn)参(cān)考价办理按揭(jiē)”。所以还需要(yào)持(chí)续的关注(zhù)。

　　易居研究院研究总(zǒng)监严跃进(jìn)认为，本次政策(cè)大概(gài)率为真，更(gèng)多体(tǐ)现为银行贷款等领域按照新的规则进行，但不(bù)会出(chū)台正式文件。

　　有时候，有些(xiē)事情，是不(bù)用发文件的。毕(bì)竟可以“窗口指导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市二手房指导价横空出世。当(dāng)时，深圳一口气公(gōng)布了全市3595个(gè)小(xiǎo)区的参考价，很多南(nán)山、福田、宝安中心区的高价(jià)盘，直接按照当时的(de)市场价(jià)打了5折、6折(zhé)来(lái)“指导”，银行只能按(àn)照(zhào)指导价来计算首付、发放贷款。

　　当时大(dà)家还不觉得(dé)厉害，但经(jīng)历(lì)了这两(liǎng)年的痛(tòng)苦，才深知为啥叫做——“核弹级”。

　　举个例子，市场价1000万(wàn)的(de)房子，如果不“指导(dǎo)”，可以首付3成即(jí)300万；如果(guǒ)指(zhǐ)导价(jià)打七折即700万，那(nà)么首付3成(chéng)210万(wàn)，加上(shàng)需要全(quán)款支(zhī)付的部分，实际首付(fù)去到了510万，相当于(yú)首付(fù)5成了（多给210万首付）。这直接(jiē)让大批量买家，失(shī)去了(le)购房能力，相当于强势(shì)“降杠杆”。

　　自深圳推行二手房参考(kǎo)价以后，东(dōng)莞、宁(níng)波、成都、三(sān)亚、西安、合肥(féi)、广(guǎng)州等10多(duō)个(gè)城市陆续跟进。事(shì)实也确实证(zhèng)明了，这条政策的“核(hé)弹”级别。

　　到了2021年10月，根据安(ān)居客的统计(jì)，实施二手房指导价(jià)的10个城市，有8个挂牌价降了。

　　2022年受到(dào)疫情的影响，二手房更是惨不忍睹(dǔ)。以2022年(nián)12月数据(jù)为例(lì)，全(quán)国70个大(dà)中城市(shì)房价只有6个同比上涨，其他的泥沙俱下。

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　　深圳，有人(rén)付出了沉(chén)重代价

　　据深圳乐有家研究(jiū)中心(xīn)数(shù)据显示：成交量上，二手房指导价出台当年，深圳二(èr)手住宅成交量同比下滑57％。2022年(nián)继(jì)续腰斩，成交量同比下滑47％，全年成交量仅2.2万套，创(chuàng)近二十年最低(dī)记录，相较2020市场高峰缩水近八(bā)成。

　　价格方面，与二手房指导价发布当(dāng)月相(xiāng)比，如今(jīn)二手房挂牌价(jià)低于及接近(jìn)参考价的房源占比(bǐ)大(dà)幅增(zēng)加。2023年一季度，深(shēn)圳各(gè)区二手房(fáng)成交TOP10小(xiǎo)区(qū)中，过半成交(jiāo)价低于参考价。

　　只有(yǒu)真实经(jīng)历(lì)其中(zhōng)的人，才能深(shēn)切的感知(zhī)其威(wēi)力。

　　深圳房东，斩仓的新闻不绝于(yú)耳。

　　据说一位码农三(sān)年前高杠杆买了2套华润城(chéng)，月供12万，最(zuì)终(zhōng)亏(kuī)损(sǔn)1000万破产。据(jù)媒体推(tuī)测，如果案例(lì)属实(shí)，买家的实(shí)际购(gòu)房成本高达20万/平，目前(qián)价格跌至14万/平，叠加(jiā)这三年(nián)的房贷和持有(yǒu)成(chéng)本，差(chà)不多亏(kuī)损超千万。

　　深(shēn)圳一大(dà)批人这两年(nián)感(gǎn)受到了太(tài)多“心酸”。二手房成交量创(chuàng)下多年新低，学区房(fáng)神话不再(zài)，房产中介的日子难过(guò)，投资客挥泪(lèi)斩(zhǎn)仓....

　　在稳(wěn)楼市的基调(diào)下(xià)，2022年以来，实(shí)施(shī)了(le)二手房指导价(jià)的城市陆陆续续低调退出，目(mù)前只有深圳还(hái)是(shì)最后的“堡垒”。

　　3

　　“风向(xiàng)标”意义明显

　　最近一线城市也不端(duān)着了(le)。

　　近(jìn)日，北京在房(fáng)山(shān)区试点多(duō)子(zi)女家庭和职住平(píng)衡家庭购(gòu)房支持政策(cè)。上海也考虑(lǜ)予以多(duō)孩家(jiā)庭在新房计分制度政策上(shàng)的支持。

　　从最新(xīn)公布的3月份70个大(dà)中(zhōng)城市商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)价格变动情况来(lái)看，广州、深圳的新房、二手房价格(gé)仍然(rán)是同比去年(nián)依然是下降的。

　　北京、上海已(yǐ)经同比增长了，其(qí)他二线城(chéng)市如杭州(zhōu)、成都(dōu)、南京、合肥等城(chéng)市价格都(dōu)是同比(bǐ)上涨的。

　　广州、深圳能不急(jí)吗？

　　事实上，上(shàng)面可能更急。3月份，两部门(mén)联合发文，全面推动二手房“带押过(guò)户”全国实施(shī)，这(zhè)是一(yī)条被广泛好评的新政。对于激活二手房交易，具有定海神(shén)针般的作用。

　　住建部部长倪虹近日更(gèng)是(shì)指出：建筑业(yè)、房地产企业(yè)要发挥国民经济(jì)“顶梁(liáng)柱”“压舱(cāng)石”作(zuò)用。回归到常识(shí)，从字面理解一下这两个词，意(yì)思就是——顶梁柱如果(guǒ)不行(xíng)了，上面不就(jiù)塌了嘛？压舱石如果(guǒ)压(yā)不住，小船不就翻(fān)了？

　　也许，今年扶持楼市的政策，还有一(yī)大(dà)波(bō)正(zhèng)在路上...

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