万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意(yì)外(wài)走红，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知(zhī)晓，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发(fā)商——中赫集团，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受(shòu)到舆(yú)论关注，起因中赫集(jí)团成了(le)共同债(zhài)务(wù)人(rén)被中国(guó)信达追债，中国(guó)信达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题(tí)是，这些房(fáng)子(zi)早(zǎo)已售出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿(zī)势都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核(hé)心(xīn)区位，名校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了(le)“北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限(xiàn)公司不良债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权(quán)总额(é)高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的(de)抵押物中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述(shù)不(bù)良债权转让项(xiàng)目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公(gōng)司北京市分公(gōng)司(sī)（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发(fā)有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄(qìng)。如(rú)果该报道属实，说明(míng)这些房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子(zi)根本没(méi)有(yǒu)网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基本都是(shì)北京的高端(duān)人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还(hái)有不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业(yè)主(zhǔ)确(què)实已经支付价款并实际(jì)占有，那么(me)，中(zhōng)国信达(dá)转让(ràng)这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占有，但未(wèi)办理(lǐ)过户手续的，如果业(yè)主没有(yǒu)过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的(de)可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解(jiě)除查封(fēng)，同时(shí)可以联合(hé)起诉开(kāi)发商，要(yào)求退还购房(fáng)款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民(mín)法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人民法院关(guān)于商品房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司(sī)法解释的方式明(míng)确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以(yǐ)居住(zhù)为目(mù)的(de)购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于建设工(gōng)程(chéng)价款(kuǎn)优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以及其他债权(quán)的(de)，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的(de)商品房消费者(zhě)，在一(yī)审(shěn)法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实际支(zhī)付(fù)剩余价款的(de)，可以适用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出(chū)去回本(běn)，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不良债(zhài)权转让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地等选择(zé)退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国(guó)际(jì)信托有限(xiàn)责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团既没有(yǒu)很大规(guī)模，也没(méi)有很高的(de)国民知名度(dù)，但却(què)在北京(jīng)豪宅圈留下一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平(píng)米的天价，成为(wèi)当时京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北(běi)京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北京当年(nián)的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷(hé)兰运回来(lái)的灰(huī)砖垒起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年银杏树，还(hái)是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出(chū)其在(zài)北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书(shū)院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少知名(míng)人士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定(dìng)了(le)中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商光(guāng)环的(de)背后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被(bèi)执(zhí)行(xíng)标(biāo)的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效(xià古代诗人称号大全全部，古代诗人称号大全诗圣诗仙等o)法(fǎ)律(lǜ)文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安(ān)坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦落(luò)到这(zhè)个地步，其实是(shì)有迹可(kě)循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商(shāng)到沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源(yuán)，这个(gè)转折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元化(huà)转型，但(dàn)转型之路并(bìng)不(bù)好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试过多元化业(yè)务(wù)，先后进军(jūn)能源(yuán)市场、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型(xíng)的目(mù)光，放(fàng)到了体(tǐ)育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与(yǔ)IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权(quán)，成(chéng)为国安(ān)的新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果北京国安的估值一(yī)直没变，那(nà)么中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其手中的中赫(hè)集(jí)团(tuán)股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前(qián)中赫集(jí)团(tuán)共(gòng)有11条股权(quán)出质记录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商(shāng)业(yè)保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安(ān)后(hòu)，不仅国安的(de)经营状况没有得(dé)到改善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安(ān)足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　古代诗人称号大全全部，古代诗人称号大全诗圣诗仙等trong>为(wèi)了缓解资(zī)金(jīn)压(yā)力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇(fù)还在(zài)持续质押(yā)手中的中赫(hè)集团(tuán)股份(fèn)，但国安(ān)和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被(bèi)执行人，执(zhí)行标的(de)高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集(jí)团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成(chéng)为被(bèi)执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成(chéng)为老(lǎo)赖(lài)的情况下(xià)，被执行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国(guó)安，又如何能独(dú)善其身？

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