5月以来(lái)，房地(dì)产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募(mù)基(jī)金为代(dài)表的(de)机构对于这一板块(kuài)已经(jīng)在悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额(é)均较(jiào)4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金一(yī)季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金(jīn)对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的(de)房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但(dàn)公募所持房地产(chǎn)公司(sī)市(shì)值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度(dù)得以延续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金(jīn)一季报(bào)汇总的(de)重仓股中，房(fáng)地产板块排(pái)名(míng)最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比去(qù)年四季(jì)报(bào)，变(biàn)化之处首先在(zài)于几(jǐ)只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其(qí)次是(shì)金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓(cāng)上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济圈判断房地(dì)产已经(jīng)进(jìn)入大分化(huà)时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三(sān)四(sì)线城市。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地(dì)产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照(zhào)产业周期来分类，包(bāo)括房(fáng)地产等几类(lèi)行业在盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成(chéng)熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但(dàn)在(zài)这几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行(xíng)业(yè)也出(chū)现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销售面积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光(guāng)是居(jū)民(mín)存(cún)款数量增加了(le)15万亿元(yuán)。中(zhōng)国(guó)存(cún)量有400亿平方米建(ji中国人去巴基斯坦安全吗àn)筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需求端(duān)还需(xū)要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究(jiū)员(yuán)吕功(gōng)绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代(dài)，而目前居民的杠杆率和(hé)房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额(é)，以及过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行业高增(zēng)的时(shí)代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易出(chū)现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞(jìng)争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没(méi)有(yǒu)投资机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位置(zhì)、产(chǎn)品(pǐn)的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应(yīng)到(dào)股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样(yàng)的认识转变，精耕(gēng)细(xì)作(zuò)个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至(zhì)整体机(jī)构的(de)务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质(zhì)区(qū)域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地(dì)产(chǎn)类(lèi)标的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实(shí)发展，五一(yī)假(jiǎ)期归(guī)来(lái)后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现营(yíng)业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机(jī)构(gòu)都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通(tōng)股股东来看， 具(jù)体包括公募的(de)上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是(shì)，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海本地房企，其第(dì)一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司(sī)后疫(yì)情时代(dài)出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算(suàn)持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东(dōng)来看，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入(rù)前十(shí)。同时(shí)榜(bǎng)单中(zhōng)还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上(shàng)海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局(jú)在(zài)深圳的地(dì)产公司，一季(jì)报交(jiāo)出的(de)也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司(sī)股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第(dì)七位，富国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排(pái)名第(dì)九位，此外(wài)联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供给较(jiào)多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限于信用问题或(huò)者(zhě)资(zī)金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成(chéng)本不(bù)断下滑，基本在3％、4％中国人去巴基斯坦安全吗左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前(qián)中特估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企(qǐ)地产股或(huò)存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存(cún)在(zài)，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本(běn)，优质的开发资(zī)源和良好的(de)不(bù)动产资产运(yùn)营能力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民营(yíng)地产(chǎn)公司也是(shì)更有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地资源债权(quán)债(zhài)务关(guān)系(xì)等问题(tí)，市场对(duì)民(mín)营房开企业的资(zī)产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民(mín)企来说(shuō)估值的(de)修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可预(yù)期的(de)盈(中国人去巴基斯坦安全吗yíng)利和现金(jīn)流(liú)创造能(néng)力，以此(cǐ)带(dài)来估值中(zhōng)枢(shū)的提(tí)升(shēng)，应(yīng)该关(guān)注估值相(xiāng)对较(jiào)低，企业(yè)自身资产的(de)质(zhì)量好、运营(yíng)能力(lì)强、可(kě)以创(chuàng)造持续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注将受(shòu)益(yì)于行业(yè)集(jí)中度(dù)提升的头部公(gōng)司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路(lù)的话，或(huò)许还是(shì)保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投资(zī)部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客(kè)观地(dì)去持续观察国企央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是(shì)销售份额持(chí)续提(tí)升，再(zài)次(cì)是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季(jì)报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均(jūn)实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因为过(guò)去两三(sān)年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么(me)投资(zī)拿地之后，国有企业(yè)仍(réng)在持续性(xìng)地拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投(tóu)资力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示(shì)，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面临(lín)着一些不(bù)确定性。其实整个市场从(cóng)四(sì)月(yuè)份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市(shì)四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在(zài)内的绝大多数(shù)城市都(dōu)出现环比下(xià)滑(huá)的情(qíng)况。而现在(zài)五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份(fèn)房企为了半年报(bào)冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第(dì)三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏(sū)速(sù)度都比(bǐ)想象的要(yào)慢(màn)很多，我们(men)要(yào)多(duō)给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能(néng)赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩(jì)会(huì)逐步体(tǐ)现(xiàn)出来(lái)。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为举例(lì)分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐。）

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