饱受争议(yì)的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发布了(le)关于(yú)规范房(fáng)地产经纪服务(wù)的意见。意见提及，近年来(lái)，部分房地产经纪机构存在利用房源客(kè)源(yuán)优势收取过(guò)高(gāo)费用、未(wèi)明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥(làn)用客户个人(rén)信息等问题(tí)，加重交易当事人(rén)负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述(shù)背(bèi)景，两部门从加强(qiáng)从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务(wù)内容(róng)、合理确定经纪服务(wù)收费(fèi)、严格实行明码标价等十方(fāng)面(miàn)，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房交易(yì)占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海(hǎi)为(wèi)例，二手(shǒu)房(fáng)占市场成(chéng)交比例(lì)超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居间成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过渡到(dào)中(zhōng)介公(gōng)司(sī)。

　　广东省(shěng)城规院住房政(zhèng)策研究中(zhōng)心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属于金额不(bù)低的大宗(zōng)交易，由于二手房(fáng)交易成本(běn)较高、交(jiāo)易周期较长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居民往往通过中(zhōng)介来完成。但很(hěn)多中介(jiè)利(lì)用信息不对称等问(wèn)题(tí)，将非必(bì)要的(de)收费(fèi)夹带(dài)其中(zhōng)，如收取过桥融资(zī)、按(àn)揭费、担(dān)保费等，对居民(mín)造成额外的负担，而且这些服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于(yú)二(èr)手房(fáng)市场交易(yì)过程中(zhōng)存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务在内(nèi)的相关市(shì)场交易行(xíng)为及其(qí)主(zhǔ)体进行规范和秩序(xù)整(zhěng)顿，是(shì)房地产市场管理和调(diào)控(kòng)的主(zhǔ)题(tí)。“当(dāng)下(xià)，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问(wèn)题(tí)成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业(yè)关(guān)注(zhù)最(zuì)多的一个(gè)话题，便是房(fáng)地(dì)产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部门主(zhǔ)要监(jiān)管的重点，将是对房(fáng)地产经纪(jì)服务收(shōu)费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值不菲的(de)房(fáng)屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中(zhōng)介费。以(yǐ)北京某房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的(de)服务费率计(jì)算(suàn)，一套1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服(fú)务收费上，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构要合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁(lìn)经(jīng)纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价。引导(dǎo)由(yóu)交(jiāo)易双方共同(tóng)承(chéng)担经纪服(fú)务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目(mù)前房地产经纪(jì)服务收费标准的最早依据(jù)是1995年国家计委建设部下发的(de)《关于房地(dì)产中介服务收费的(de)通(tōng)知》（971号文(wén)），其中第六条(tiáo)规(guī)定：房(fáng)屋(wū)买卖(mài)代(dài)理收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例(lì)，目前北京市(shì)执行的2014年更新后(hòu)的收费标准，即(jí)根据(jù)这(zhè)样的规(guī)定(dìng)：“少数特别(bié)复杂的住(zhù)宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各方协商同意(yì)，可(kě)在规定的(de)收费标准基础上适(shì)当上浮(fú)，上浮幅度(dù)最高(gāo)不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手(shǒu)房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介(jiè)服务等57个(gè)政府定价，房地产经纪(jì)服务收费多少(shǎo)由各中介(jiè)机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取费(fèi)用过程中，相关监管部门当前并未明确具体(tǐ)的中介费(fèi)率，中(zhōng)介机(jī)构仅需在(zài)服务过程中对(duì)收费标准进行明码(mǎ)标价(jià)即可(kě)。而(ér)房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)机(jī)构(gòu)在具体收(shōu)取过(guò)程(chéng)中，会结合房屋(wū)价值及(jí)工资(zī)标准(zhǔn)，综合计算出合适的中介(jiè)费率。”张大(dà)伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于明码标(biāo)价(jià)问题(tí)，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构(gòu)应(yīng)当在(zài)经营门店(diàn)、网(wǎng)站(zhàn)、客户端等(děng)场所或(huò)渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合(hé)标价(jià)和捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提供的基本服务(wù)和(hé)延伸服务，应当(dāng)分别明(míng)确服务项目和(hé)收费(fèi)标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应(yīng)当向(xiàng)交(jiāo)易(yì)当(dāng)事人出具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收(shōu)费金额(é)，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高(gāo)于市场平均(jūn)水平的(de)房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设(shè)部门将(jiāng)会同市场监管(guǎn)等部门采取约谈(tán)等综合(hé)措(cuò)施进行(xíng)重点监管。市场监管部门会同有(yǒu)关(guān)部门依法查(chá)处(chù)不按(àn)规定明(míng)码标价(jià)、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断(duàn)法律法(fǎ)规(guī)的行为(wèi)。对房(fáng)地产经纪机构相关违法违规信(xìn)息(xī)，市场监管部门要依(yī)法依规纳入国家(jiā)企业信(xìn)用信(xìn)息公(gōng)示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的(de)原则实行分档定(dìng)价，是否(fǒu)意味(wèi)着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中(谢霆锋资产有百亿吗zhōng)原地产华南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要(yào)还是(shì)规(guī)范行业(yè)，打击(jī)收费过高的经纪机构(gòu)，但对市场(chǎng)影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅本(běn)来(lái)收费就不同，各家(jiā)收费普遍在(zài)合(hé)理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提(tí)出(chū)的(de)意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而(ér)非规定(dìng)，未(wèi)来如何具体认定(dìng)其(qí)中的细则，还需要看各城(chéng)市(shì)落地执行情况。

　　不(bù)过(guò)，张大伟表示，“从目前市(shì)场看(kàn)，经纪服务领域的(de)调(diào)整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同(tóng)时，由于二手房很(hěn)多房源(yuán)在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税(shuì)费等都可(kě)能对(duì)交易产生影响，这(zhè)对房地产经纪服务行业的专(zhuān)业性提(tí)出更高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居客研究院(yuàn)研究总监(jiān)陆(lù)骑麟指出，在二(èr)手房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下家各支付一半的中介(jiè)费，但在(zài)一些热点城市的二手房交(jiāo)易过程中，往往会有这样的(de)情(qíng)形(xíng)，因部分购房(fáng)者(zhě)处(chù)于(yú)弱势地位，从而会出现中介费及税(shuì)费(fèi)均(jūn)由(yóu)购房者来(lái)承(chéng)担。即使一些(xiē)房东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用也可能(néng)通(tōng)过转嫁的方(fāng)式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗(sú)成’的情(qíng)况，一些房产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)公(gōng)司将(jiāng)其视为向购房者(zhě)单边收(shōu)费的行为谢霆锋资产有百亿吗(wèi)。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)的基础上，再次(cì)向房东收取费用(yòng)，而(ér)这(zhè)部分费用，房(fáng)东(dōng)往往会将其转再次转嫁给购房者，这(zhè)实际上相当于(yú)变相推高了房价。两部门(mén)提出严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提(tí)高(gāo)交易中操(cāo)作(zuò)的透明度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆(lù)骑(qí)麟(lín)称。

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