文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房和城乡建(jiàn)设(shè)工作会(huì)议提(tí)出“有条件的可以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地(dì)明确(què)表态(tài)，试点(diǎn)现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购(gòu)房者的(de)不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力的(de)别建了(le)，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高(gāo)质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全(quán)国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的(de)预售制(zhì)已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当然二(èr)次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果按(àn)照经济规(guī)律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期平(píng)稳(wěn)健康(kāng)发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常不(bù)公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于(yú)房(fáng)企稳健发展，一举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什(shén)么(me)情况？简单科普一下(xià)：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一种开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国家一(yī)般(bān)有严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项(xiàng)目获得政(zhèng)府批(pī)准(zhǔn)后才(cái)可(kě)以开(kāi)始(shǐ)销(xiāo)售(shòu)，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样在(zài)支(zhī)付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程(chéng)进(jìn)度在(zài)完(wán)全(quán)交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需要严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期(qī)支付(fù)以及违约处罚措施作(zuò)为保障的(de)，如果没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制(zhì)度有一(yī)定(dìng)历(lì)史阶段性，现在(zài)中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地产回(huí)归实(shí)体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是怎样跟情人要钱才不尴尬，怎么问情人要钱的技巧天(tiān)大(dà)的事(shì)，烂(làn)尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这(zhè)个(gè)角度，取消预(yù)售制、实(shí)施现房销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的情况下(xià)，取消预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通(tōng)金(jīn)融支持当(dāng)期三好生、新(xīn)模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改革方案研究(jiū)时(shí)，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考(kǎo)后(hòu)来形(xíng)成的专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的(de)方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的(de)需求是相当(dāng)高(gāo)，不过(guò)大多(duō)数(shù)居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的(de)市民(mín)数量有所(suǒ)增(zēng)加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层(céng)出(chū)售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立(lì)信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的(de)经验(yàn)，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书(shū)，上有文(wén)字(zì)详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分(fēn)层(céng)价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民(mín)众购房的资(zī)金压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的销售模式(shì)成(chéng)为当(dāng)时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了(le)核心的住房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年(nián)繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善、规(guī)范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位(wèi)于大(dà)角咀的(de)一(yī)个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部(bù)门提升了(le)对(duì)于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开(kāi)发商在预售前(qián)，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开设的(de)信托(tuō)账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如(rú)出(chū)现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方，后续需(xū)自身推动项目完工(gōng)。随(suí)着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十(shí)年(nián)代，中国内(nèi)地(dì)面临住房需求大和供给(gěi)量短缺(quē)问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以来，中国内地优(yōu)先发展重工业(yè)，强调基(jī)础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础等城市化(huà)配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利(lì)分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题(tí)，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度不(bù)再(zài)适用于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房(fáng)地(dì)产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的需(xū)求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小(xiǎo)的(de)困境(jìng)，此时引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房(fáng)制度(dù)，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大力(lì)支(zhī)持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇住(zhù)房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下的(de)福(fú)利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少资金(jīn)和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速(sù)度加快。自(zì)此中国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化(huà)，中国人(rén)民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房(fáng)者，极(jí)大作用(yòng)推动了房地(dì)产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经(jīng)调整形成契合(hé)中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或(huò)房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)办理(lǐ)预售许可(kě)证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案(àn)登(dēng)记(jì)和(hé)预告登记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房(fáng)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，购房者(zhě)需要一(yī)次(cì)性(xìng)付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能已拿(ná)到了(le)全部(bù)购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度(dù)付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内地(dì)的开(kāi)发(fā)商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启了(le)高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短(duǎn)房(fáng)企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房(fáng)地产市(shì)场的稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决了(le)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的资金需(xū)求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基(jī)本适居，住房(fáng)事业取得(dé)巨(jù)大进(jìn)步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住宅期(qī)房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产历经(jīng)二十(shí)多年(nián)长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各(gè)项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面(miàn)积和销售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合怎样跟情人要钱才不尴尬，怎么问情人要钱的技巧(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对金融(róng)、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存(cún)量占社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积(jī)违约(yuē)，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠道，根据我们(men)的《中国住房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占股债房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值与股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国(guó)资(zī)本市场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存在(zài)，当前(qián)的(de)负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之(zhī)间的购房(fáng)合同(tóng)、购房者和(hé)银(yín)行的(de)按(àn)揭贷(dài)款合(hé)同是两个(gè)独立(lì)的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同向开发商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险，进(jìn)行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而(ér)房企通过与购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失(shī)还(hái)款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关(guān)的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年以来(lái)全(quán)国并(bìng)没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资(zī)金比例(lì)为总(zǒng)预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城市则按照(zhào)项目(mù)的(de)建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资(zī)金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管(guǎn)账户(hù)、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却(què)被(bèi)迫继(jì)续还款。那么(me)，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过(guò)去房地产大(dà)开发时代的高周转背(bèi)景下(xià)，抽调预(yù)售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名(míng)义(yì)，获得监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进度(dù)所需(xū)。通过(guò)这些方式(shì)套取的资金，在房企(qǐ)各地(dì)项(xiàng)目间流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性(xìng)，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但一定程(chéng)度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预(yù)售制度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购房者支付的预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在房屋(wū)交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付(fù)方式：预付款一般以定金方(fāng)式(shì)支付(fù)，或(huò)按工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由(yóu)政府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供(gōng)一(yī)定的(de)保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一(yī)定期限内(nèi)无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定(dìng)金比例(lì)一般为(wèi)房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷(dài)款支付(fù)剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房(fáng)者的定金及(jí)首(shǒu)付款由第三方公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金(jīn)全部(bù)来自银(yín)行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供(gōng)一(yī)定(dìng)比例的(de)贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪(nuó)用资金(jīn)直接损害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分(fēn)动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取(qǔ)得由政府相关部(bù)门(mén)经审查(chá)后发放的验(yàn)收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支(zhī)付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房(fáng)款按建造工期(qī)进度(dù)支付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发(fā)商或(huò)购房(fáng)者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发(fā)商在项(xiàng)目获(huò)批后(hòu)即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能(néng)购(gòu)买，定金按(àn)照德国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费和(hé)土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没(méi)有(yǒu)规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款(kuǎn)方(fāng)面，德国(guó)也采取(qǔ)按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异(yì)。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期(qī)限(xiàn)结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期(qī)房设计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出(chū)现重大延期(qī)或重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或(huò)修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师(shī)，负责(zé)沟通期(qī)房(fáng)交易(yì)中的房产、资金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各环(huán)节内(nèi)容确(què)认无误后签订首付交换(huàn)合(hé)同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出现财务(wù)、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签订(dìng)21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国(guó)采取按工(gōng)程进度付款的方式(shì)，但是(shì)交房前付款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低，一般(bān)会(huì)在合(hé)同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房(fáng)屋必须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才(cái)能(néng)交付(fù)，交付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师(shī)转给开发商，即资(zī)金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由(yóu)于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易(yì)法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是唯一(yī)一部规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的(de)部分，法律要(yào)求开发商(shāng)必须完成(chéng)定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同时，开发商向金融(róng)机构或(huò)指定保(bǎo)证机构或保险机(jī)构签(qiān)订定(dìng)金保证委托合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的(de)保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他(tā)预先支付(fù)的购房款也受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机(jī)构或(huò)保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购(gòu)房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支付(fù)最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余(yú)款按工(gōng)程(chéng)进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的选购权合(hé)同以及订金返(fǎn)还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的(de)首付及(jí)印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做了统一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等(děng)，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过程中随着放(fàng)出贷(dài)款的增加而增加，未(wèi)放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者(zhě)的订(dìng)金与付(fù)款会存入(rù)银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一(yī)方面，加怎样跟情人要钱才不尴尬，怎么问情人要钱的技巧大(dà)对(duì)刚需和改善型需求的支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复(fù)杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定(dìng)金安(ān)全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入(rù)，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)机(jī)制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的(de)第三方资(zī)金监(jiān)管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建(jiàn)立(lì)商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期内，开发商(shāng)应对(duì)房(fáng)屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 怎样跟情人要钱才不尴尬，怎么问情人要钱的技巧