饱(bǎo)受(shòu)争议的二手房交易中介费问题，正逐渐(jiàn)得(dé)到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管(guǎn)总局(jú)联合发布了关于规范房地产经纪(jì)服务的意见。意见提及，近(jìn)年(nián)来，部分房地产经纪(jì)机(jī)构存在利用房源客(kè)源(yuán)优势收(shōu)取过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息(xī)等问(wèn)题，加重交(jiāo)易当事人(rén)负担(dān)、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部(bù)门(mén)从加(jiā)强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服(fú)务内(nèi)容、合(hé)理确定(dìng挂号信几天能到，一般什么情况会用挂号信)经纪服务收费、严(yán)格(gé)实行明码标价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师(shī)张大伟(wěi)称，随着城市发(fā)展，一二线城(chéng)市二手房交易占比(bǐ)逐渐增(zēng)加。以北京、上(shàng)海为例，二(èr)手(shǒu)房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二(èr)手房成交(jiāo)依赖中介居(jū)间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开发商(shāng)过(guò)渡到中介公司(sī)。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对(duì)居民(mín)来说(shuō)属于金(jīn)额不低的大宗交易，由于(yú)二(èr)手(shǒu)房交易成本较高、交易周期较(jiào)长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强的专业(yè)性(xìng)，居(jū)民往往(wǎng)通过中(zhōng)介来完成。但很多(duō)中介利用信息不对称(chēng)等(děng)问题(tí)，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如收(shōu)取(qǔ)过桥融(róng)资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造(zào)成(chéng)额(é)外的(de)负担，而且这(zhè)些服务事项并(bìng)未明码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市(shì)场交易(yì)过程(chéng)中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括(kuò)经纪(jì)服务(wù)在(zài)内的相关市场交易行为及其主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是房(fáng)地产市场管理和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历(lì)来对房地产经纪服务行(xíng)业关注最多的(de)一个话题(tí)，便是房地产经纪(jì)服务费的问题(tí)。

　　张大伟(wěi)认为(wèi)，未(wèi)来相关部门主要(yào)监(jiān)管的重(zhòng)点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易(yì)过程(chéng)中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴纳一笔(bǐ)金额不(bù)低的(de)中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套(tào)1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费(fèi)上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原则实(shí)行分档定价。引导(dǎo)由交易双(shuāng)方共同承担经纪(jì)服务(wù)费用。

　　据(jù)张大伟(wěi)介绍，目前房地(dì)产经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)标准的最早依据(jù)是(shì)1995年国家计(jì)委建设部下发的《关于(yú)房地产中(zhōng)介(jiè)服务收费的通知》（971号文(wén)），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年更新后(hòu)的收费标(biāo)准(zhǔn)，即根(gēn)据这样(yàng)的规定：“少数特别(bié)复杂(zá)的住宅买卖经纪服务(wù)，经(jīng)交易各方(fāng)协商(shāng)同意，可(kě)在规(guī)定(dìng)的收费标准挂号信几天能到，一般什么情况会用挂号信基础上适当(dāng)上浮(fú)，上(shàng)浮幅度最高不得超(chāo)过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手房(fáng)中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本着“简(jiǎn)政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个(gè)政府定价，房(fáng)地产经纪服务(wù)收(shōu)费多少(shǎo)由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构(gòu)在实际收(shōu)取费用(yòng)过程中(zhōng)，相关(guān)监管部门当前并未(wèi)明确具(jù)体的中(zhōng)介费(fèi)率(lǜ)，中介机(jī)构仅需在服务过程(chéng)中对收费标准进行(xíng)明码(mǎ)标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机构在具体收取过程中，会(huì)结合房屋(wū)价值(zhí)及工(gōng)资标准，综合(hé)计算出(chū)合(hé)适的中介(jiè)费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门在(zài)此次意见中提及(jí)，房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户(hù)端(duān)等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供(gōng)的基本服务(wù)和延伸服(fú)务，应当分(fēn)别(bié)明确服务项目和收(shōu)费标(biāo)准。房地(dì)产经纪机构收费前应当向交(jiāo)易当事人出具收(shōu)费清(qīng)单，列(liè)明收费标准、收(shōu)费金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平均(jūn)水平(píng)的房地产经纪机(jī)构，住(zhù)房和城乡(xiāng)建设部门将会同市(shì)场(chǎng)监(jiān)管等部门采取约谈等综合措施(shī)进(jìn)行重点监管。市场监(jiān)管部门会同有(yǒu)关部门依法(fǎ)查处不按(àn)规定明(míng)码标价(jià)、操(cāo)纵(zòng)经(jīng)纪服务收费等违反价格(gé)和反垄断法律法规(guī)的行为。对(duì)房地(dì)产经纪机(jī)构相关违法违(wéi)规(guī)信息，市场监管部(bù)门要依(yī)法依规纳入国(guó)家(jiā)企业信(xìn)用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服(fú)务(wù)费率越低的原(yuán)则实(shí)行分(fēn)档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的(de)中(zhōng)介费有望大(dà)幅(fú)降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深(shēn)圳中原总经(jīng)理郑(zhèng)叔伦(lún)称，住建部发文(wén)鼓励按照成交价(jià)格越高、服(fú)务(wù)费率越低的原则实行分档(dàng)定(dìng)价，合(hé)理(lǐ)降(jiàng)低住(zhù)房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务费用，主要(yào)还是(shì)规范行业(yè)，打(dǎ)击收费过高的经纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以(yǐ)深圳为(wèi)例(lì)，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来收(shōu)费(fèi)就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费(fèi)用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前(qián)两部门提(tí)出的意(yì)见仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质(zhì)，即(jí)只(zhǐ)是纲(gāng)领(lǐng)性文件而(ér)非规定，未来(lái)如何具体认(rèn)定其中(zhōng)的细则，还需要(yào)看(kàn)各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪(jì)服务领(lǐng)域的调整改(gǎi)善、规范(fàn)化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房(fáng)很多房(fáng)源在产权方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如产权抵押(yā)、不(bù)同(tóng)税费(fèi)等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服(fú)务行业的专业(yè)性(xìng)提出(chū)更高的要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究(jiū)院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在(zài)二手(shǒu)房买(mǎi)卖(mài)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，原本应该(gāi)由上下家各(gè)支付一(yī)半的中介费(fèi)，但在一些热点城市的二手房交易过(guò)程中(zhōng)，往往会有这样的(de)情(qíng)形，因部分购房者处于弱势地位，从(cóng)而(ér)会出现中(zhōng)介费及税费均(jūn)由购房(fáng)者来(lái)承担。即使一些房(fáng)东愿意承(chéng)担中(zhōng)介(jiè)费，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁的方(fāng)式，在房价中(zhōng)有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下(xià)家，市场这(zhè)种所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中介(jiè)公司(sī)将其(qí)视为(wèi)向购(gòu)房者单边收费的(de)行(xíng)为(wèi)。部分中介(jiè)公司可能会利用其支配地(dì)位(wèi)，在原(yuán)先经纪(jì)服务收费的(de)基础上，再次向(xiàng)房东收(shōu)取费(fèi)用，而这(zhè)部分费(fèi)用，房东往往会将其转再次转嫁(jià)给购房者，这(zhè)实际上相当于变相(xiāng)推高(gāo)了房价。两(liǎng)部门(mén)提出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有(yǒu)利于提高(gāo)交(jiāo)易中操作的透(tòu)明度，也(yě)有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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