OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二(èr)级(jí)市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继(jì)续延(yán)续(xù)此(cǐ)前几日的(de)下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度(dù)扩大(dà)，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设(shè)施资(zī)产张(zhāng)润大厦(shà)的重(zhòng)要(yào)承(chéng)租方之(zhī)一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在(zài)公告(gào)中，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原始(shǐ)权益人(rén)相关负责人(rén)也表示(shì)，近期(qī)已同步启(qǐ)动了应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲库提前(qián)退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东(dōng)新区国(guó)资(zī)委也(yě)高度关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会(huì)从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值，投(tóu)资者(zhě)应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小(xiǎo)幅低(dī)开，此后二级(jí)市(shì)场价格开始震荡(dàng)走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价格(gé)有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT最近几个(gè)交(jiāo)易(yì)日二级市场(chǎng)价格(gé)表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不(bù)同程度下(xià)跌，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报(bào)中(zhōng)已经披露张江光大园(yuán)项目出租率有(yǒu)所(suǒ)下(xià)降，如今(jīn)拟扩募(mù)的项(xiàng)目(mù)又(yòu)遭遇突发事件，因此(cǐ)导(dǎo)致二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士(shì)看来，尽管出(chū)于风险规避的原(yuán)因(yīn)，最近几个交(jiāo)易日场(chǎng)内资金有所流出，但(dàn)是，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本(běn)上影(yǐng)响其内(nèi)外价(jià)值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随着二级(jí)市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定(dìng)释放，但是(shì)价格(gé)涨跌(diē)会受到基本面、情绪面等多(duō)重因素(sù)影响(xiǎng)，不好(hǎo)判(pàn)断(duàn)价(jià)格是不(bù)是已经(jīng)完(wán)全触底。

　　此外，在太空呼吸一口会怎么样，外太空呼吸是什么感觉还有一位业(yè)内人士表示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年内二级(jí)市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含(hán)收益率高的产品具备(bèi)一定的投资价值，很(hěn)适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业园(yuán)区(qū)、物流类等(děng)REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董(dǒng)事高如(rú)星对此(cǐ)表示(shì)，若张江园区最终(zhōng)能(néng)顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对(duì)经营现金流没有(yǒu)造成大的(de)影响，“事件性(xìng)利空下调至得这么急、这么深，加上前期(qī)本身(shēn)园(yuán)区(qū)类资产就(jiù)回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调(diào)，最终还是落到租金收(shōu)入(rù)受(shòu)不(bù)受(shòu)影响，影响(xiǎng)多大，估计园(yuán)区会(huì)最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布(bù)公(gōng)告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方面关于(yú)停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继(jì)续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其(qí)一季报中披露的张江光大(dà)园项目出租(zū)率下(xià)降事(shì)项，一度(dù)二级市场价格(gé)出现回(huí)落。在随后召(zhào)开的业绩说明会中管理(lǐ)人就(jiù)相关事项(xiàng)进(jìn)行了(le)解释说(shuō)明，市场信(xìn)心(xīn)得到了一(yī)定提(tí)振，二(èr)级市(shì)场价格(gé)表现也趋(qū)于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募(mù)说(shuō)明会上，运(yùn)营团队表示了对张江(jiāng)光(guāng)大园项目的信心(xīn)，预(yù)计签署(shǔ)意向书和合同谈判中的(de)储备租户正(zhèng)常转(zhuǎn)化后，项目出租率将(jiāng)得到(dào)回(huí)升。没想到仅过了不(bù)到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募(mù)之(zhī)路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引(yǐn)起了市(shì)场各方的广泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负(fù)责人坦言，事(shì)发(fā)突然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技(jì)消息的第(dì)一时间即(jí)奔赴现场进行(xíng)了沟通和核实(shí)工作，并同步启动了应急预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视(shì)，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关(guān)负责人介绍说，目前储备租户还是比较(jiào)丰(fēng)富的(de)，覆(fù)盖了(le)芯(xīn)片测试、人工智(zhì)能、航(háng)天产(chǎn)业、信息技(jì)术等产业客户，租(zū)赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从(cóng)意向储备转化为实际租户需要一些时(shí)间(jiān)。

　　“我(wǒ)们(men)正在着手通过(guò)签署租赁意向书来尽(jǐn)快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收(shōu)了三(sān)个月履约保证(zhèng)金(jīn)给了我们一些空间，但本着对首(shǒu)批(pī)扩募、对市场负责的(de)态度，我们肯(kěn)定要全力与时(shí)间赛跑，把(bǎ)这(zhè)些面积在短期内(nèi)完成(chéng)去化(huà)。”相(xiāng)关负责人(rén)说(shuō)道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光(guāng)大园项目一季度末也有(yǒu)将近30％的空置率(lǜ)，原(yuán)始权益人有那么多(duō)储备租户，之(zhī)前的(de)空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以来都坚持以(yǐ)市场化运(yùn)营(yíng)为导向，历史(shǐ)运(yùn)营表现稳定，租户的(de)调租和换租都属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好(hǎo)发(fā)生在(zài)市(shì)场活跃度的(de)短期(qī)低点(diǎn)，目(mù)前市(shì)场情况已有所好转。在看到出(chū)租率下滑情况没有得到(dào)及时修复后，张江这边(biān)也作了一定(dìng)的资源调配和倾斜(xié)，引入了一些(xiē)储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园项目在给租户的(de)分(fēn)隔空间(jiān)、交付标准、租金(jīn)水平(píng)等方面也有一(yī)些差(chà)异化，张(zhāng)润大厦多(duō)是两(liǎng)千多平的大平层，楼的(de)成(chéng)新度(dù)高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平(píng)的面积(jī)为主(zhǔ)，还(hái)有一(yī)些(xiē)独栋形态(tài)的(de)物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和预(yù)算挑(tiāo)选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后(hòu)，新老资(zī)产的管理(lǐ)人都变成了(le)一家，后续(xù)我们在资源共享(xiǎng)和联合营销(xiāo)方面能更(gèng)加充分发挥协(xié)同效应，相(xiāng)信(xìn)可以(yǐ)做得更好(hǎo)。”上(shàng)述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表示，张江(jiāng)集(jí)团和(hé)张江(jiāng)高科(kē)目前在管资产约五百万方，还有一些其他在开发的储备项目，这(zhè)些都(dōu)将成(chéng)为(wèi)张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造张(zhāng)江园区产(chǎn)业空间(jiān)资产上市平台目标的坚实后盾在太空呼吸一口会怎么样，外太空呼吸是什么感觉和储(chǔ)备(bèi)资源。“我(wǒ)们非(fēi)常重(zhòng)视张江REIT这(zhè)个资本(běn)平(píng)台(tái)和(hé)它未来(lái)的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募是我们实现基金扩容(róng)的第一步，也是(shì)至(zhì)关重(zhòng)要(yào)的一步(bù)，眼下我们可能(néng)面临了(le)一些突发情况需要解决，但是这(zhè)和我们在张江科学(xué)城这三十年(nián)建设发展过程中所经历的相比，只能算是一个非常(cháng)小的(de)插曲(qū)。我们(men)有(yǒu)信心排除万(wàn)难，尽一切可能化解当前突发事(shì)件的所(suǒ)有负面影响(xiǎng)，维持预期和(hé)市场的信心。”

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