导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面(miàn)积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极度过剩，事(shì)实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒(shū)适(shì)不是(shì)人(rén)均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密(mì)切相关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较发达国(guó)家还有很大差距。人(rén)均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房，其(qí)中每户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无(wú)直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算(suàn)结(jié)果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着(zhe)户(hù)户有房，然(rán)而事(shì)实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地(dì)产市场的(de)住(zhù)宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流(liú)动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总人口的(de)近(jìn)三成都是流动人(rén)口，流(liú)动人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额(é)外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分(fēn)化(huà)日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积均较(jiào)发达(dá)国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足(zú)，这是(shì)过(guò)去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那么当拿破仑法典的意义和基本原则是什么，拿破仑法典的意义和基本原则有哪些下房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体(tǐ)现在不(bù)同能级城市(shì)之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来(lái)，各(gè)大(dà)城(chéng)市(shì)二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当(dāng)前的房子(zi)是否真的(de)过剩(shèng)了？据此判(pàn)断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的新(xīn)闻(wén)发布会上，负责(zé)人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建(jiàn)筑(zhù)住不到(dào)3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大(dà)量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意味着人人都(dōu)有房(fáng)间(jiān)居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的(de)住宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜(yí)居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民住宅(zhái)主要分(fēn)两大(dà)类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据(jù)，并没有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有两(liǎng)处可(kě)以直接公布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查(chá)数据(jù)）。计算中国居(jū)民户(hù)均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇居(jū)民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前(qián)商(shāng)品住宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的商品住宅总数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够得(dé)到(dào)城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到(dào)底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统(tǒng)计数据(jù)，大致测(cè)算得到中(zhōng)国存量(liàng)房地(dì)产套(tào)数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的(de)住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后装修的(de)时间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住(zhù)宅结(jié)构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用(yòng)房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉(lián)租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二(èr)手(shǒu)房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的实际(jì)变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含(hán)义(yì)

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味(wèi)着中国城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至意味(wèi)着中(zhōng)国地产存(cún)量(liàng)供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不(bù)意(yì)味着住宅市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅来(lái)满(mǎn)足因(yīn)人口(kǒu)流动、居(jū)民(mín)换(huàn)房等因素(sù)产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会(huì)造(zào)成(chéng)人口净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择(zé)在(zài)大城市(shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口流(liú)动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别(bié)为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会占据两(liǎng)套房，在(zài)高房价(jià)的大城市租赁(lìn)一套房，在(zài)房价(jià)较(jiào)低的(de)县城(chéng)购买一套(tào)房。所以说户(hù)均一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大(dà)流(liú)动人(rén)口(kǒu)的租赁(lìn)与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在(zài)着(zhe)建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很(hěn)大(dà)的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修建的(de)老旧(jiù)小区(qū)很难满足现代生活需求，在未来(lái)大(dà)都会(huì)被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居(jū)室(shì)和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型更小，当(dāng)然(rán)这与城市(shì)土地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家拿破仑法典的意义和基本原则是什么，拿破仑法典的意义和基本原则有哪些庭户住(zhù)宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过(guò)一半的(de)家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不及全国人均(jūn)水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这(zhè)个(gè)标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅面积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户(hù)人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住宅(zhái)面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后，中国(guó)的人均可使(shǐ)用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户人口，所需(xū)要的住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来(lái)地产还会有需求么(me)？

　　我们(men)测(cè)算得(dé)到(dào)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结(jié)构和动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍(réng)有需(xū)求释放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均人口数(shù)不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户的占(zhàn)比明显上升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因(yīn)户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移(yí)导致(zhì)经济发展带来的(de)新(xīn)增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资(zī)源(yuán)和生产要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中心城市流(liú)入，区域(yù)经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年(nián)常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其(qí)他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和(hé)旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没(méi)有(yǒu)或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于(yú)中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提(tí)高(gāo)生活品质，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他(tā)国(guó)家依(yī)旧(jiù)存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济水平(píng)有着(zhe)密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需出现错配，这(zhè)是过(guò)去(qù)二十年房价(jià)快(kuài)速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么(me)未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化时代(dài)已至，这种分化(huà)不单局(jú)限于(yú)城市能(néng)级(jí)之间差异，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能(néng)存在统计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期(qī)。

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