导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是中国房地产市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续(xù)低景(jǐng)气，有(yǒu)关(guān)中国地(dì)产(chǎn)是否过(guò)剩的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判断中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量(liàng)极度(dù)过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达(dá)国(guó)家还有很(hěn)大差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大(dà)于(yú)1同样(yàng)不意味(wèi)着(zhe)中国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎(hū)意味着(zhe)户(hù)户有房，然(rán)而事实上中国住(zhù)宅市场供需(xū)并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户(hù)均(jūn)一(yī)套房无法满足流动人口的(de)租赁(lìn)和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人(rén)口的(de)近三成都(dōu)是(shì)流动人口(kǒu)，流(liú)动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房，中国(guó)未来地(dì)产仍有四大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足，这是(shì)过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下(xià)房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则(zé)更(gèng)多体现在住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现(xiàn)在(zài)不同(tóng)能级城市(shì)之间(jiān)，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布(bù)，我(wǒ)们无(wú)法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅(zhái)数量过(guò)剩的(de)直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自然灾害综合(hé)风(fēng)险普查工(gōng)作情(qíng)况为(wèi)主题的(de)新闻(wén)发(fā)布(bù)会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)行业(yè)获(huò)取了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大(dà)。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅(jǐn)与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不(bù)能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位(wèi)购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住(zhù)宅(zhái)的测算思(sī)路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅(zhái)主要分两大类，一(yī)类(lèi)是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民(mín)住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公(gōng)布，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居(jū)民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主要用(yòng)到(dào)上述两组(zǔ)数(shù)据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数，我们(men)就能够得(dé)到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算得到(dào)中国存(cún)量房地产(chǎn)套数(shù)，并进(jìn)一(yī)步(bù)推算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商(shāng)品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销售以期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成(chéng)。本文去(qù)除(chú)商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数(shù)里(lǐ)的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其(qí)他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二(èr)手(shǒu)房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过(guò)去十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从而我们估(gū)算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达(dá)到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国(guó)地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并(bìng)不意(yì)味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等(děng)因素产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此(cǐ)，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套(tào)房(fáng)，在(zài)房价较低(dī)的县(xiàn)城购买一(yī)套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套(tào)房(fáng)无法满足庞(páng)大流动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来(lái)了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有的(de)住宅(zhái)面(中国有多少个在职少将，中国现有多少在职上将miàn)积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭没有(yǒu)独立(lì)卫(wèi)浴和(hé)厨房(fáng)。这(zhè)类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活需(xū)求，在(zài)未来大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家(jiā)庭住宅为一居室(shì)和二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城(chéng)市土地资(zī)源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　中国有多少个在职少将，中国现有多少在职上将alt="中国户均几套(tào)房(fáng)？| 民生(shēng)·周君芝团队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161809490.png">

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平(píng)方米，不及全国人(rén)均水平的(de)一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅(zhái)建筑面积(jī)低于(yú)15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考(kǎo)虑(lǜ)家(jiā)庭(tíng)户人数(shù)，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得(dé)到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人口静(jìng)态结(jié)构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实(shí)之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住宅需(xū)求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数(shù)不断下降(jiàn中国有多少个在职少将，中国现有多少在职上将g)，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户的占比明显上升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均(jūn)人(rén)口规模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展带(dài)来的新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步(bù)向经济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入(rù)，区域经(jīng)济资源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人(rén)口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济(jì)适用房(fáng)和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧(jiù)城改造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物业(yè)管(guǎn)理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环境，背后(hòu)的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资(zī)金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议明(míng)确(què)指出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济(jì)水平(píng)有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水(shuǐ)平(píng)的提(tí)高(gāo)，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不(bù)足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上(shàng)涨基(jī)石。那么未(wèi)来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分(fēn)化(huà)不(bù)单(dān)局限于(yú)城市能(néng)级之间差(chà)异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间(jiān)的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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