5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的(de)配(pèi)置看(kàn)，2019年(nián)末，公(gōng)募所(suǒ)持(chí)有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司市(shì)值在股票(piào)资产中的占(zhàn)比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季(jì)度得以延(yán)续。数据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房(fáng)地产板块(kuài)一(yī)季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募(mù)对(duì)于房(fáng)地(dì)产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第(dì)二(èr)的是(shì)招商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科最为(wèi)明显；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)房(fáng)地产是复苏链上最后一(yī)环，且(qiě)首(shǒu)季并(bìng)非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机(jī)构(gòu)持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是(shì)，经济圈判断房(fáng)地产(chǎn)已经进(jìn)入(rù)大(dà)分化时代，一(yī)二(èr)线城市好于三四线城市。而映射到(dào)二级(jí)市场投资上，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行(xíng)业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期来(lái)分类，包括房地(dì)产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有(yǒu)什么(me)投资(zī)机(jī)会的。但在这几(jǐ)年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业(yè)也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过(guò)也(yě)有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再(zài)出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款数量(liàng)增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地(dì)产(chǎn)的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行的(de)房价(jià)，因而行业高增(zēng)的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供给(gěi)侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的(de)公(gōng)司就能够(gòu)通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域(yù)性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具(jù)体的(de)个(gè)股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地(dì)产类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价(jià)上涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一(yī)的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续(xù)两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来(lái)看，上(shàng)实发展(zhǎn)的(de)主营业(yè)务为房地产开发与经(jīng)营。公司(sī)的(de)主要产品及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机(jī)构都有对其布局的(de)例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十大(dà)流通(tōng)股股东来看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金(jīn)、长城资产管理公司(sī)等都跻(jī)身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收入(rù)利润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租(zū)率复(fù)苏至近年来最高，另一(yī)方面则是(shì)公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在(zài)其(qí)中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产(chǎn)品依然在前(qián)十(shí)中，这也(yě)是连续第三个季(jì)度(dù)他有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还(hái)小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产公司外(wài)，荣(róng)安地产则(zé)是主要布局在深(shēn)圳的(de)地产公司，一季报交出的也是一(yī)份(fèn)报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季公司实(shí)现营(yíng)业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十(shí)大流(liú)通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外联(li说唱歌手的cypher是什么意思，说唱cyber是什么意思án)袂(mèi)出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球(qiú)基金相关(guān)人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算(suàn)对(duì)应潜在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限于信用问题(tí)或者资金(jīn)紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资(zī)成(chéng)本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成本(běn)不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房企明(míng)显(xiǎn)跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特(tè)估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部(bù)分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占据显著(zhù)优(yōu)势(shì)，其主要又体现为库(kù)存的(de)优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融(róng)资成(chéng)本，优质的(de)开发资源和良(liáng)好(hǎo)的不动产资(zī)产运(yùn)营能(néng)力(lì)的多(duō)重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估(gū)，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公(gōng)司(sī)也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债权债务(wù)关系(xì)等问题，市场对民(mín)营房开(kāi)企业(yè)的资(zī)产会有更多(duō)担忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相(xiāng)较于民(mín)企来说估值的修复更明显。中特(tè)估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入高(gāo)质量发展阶段，具(jù)备较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能(néng)力(lì)，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢(shū)的(de)提升，应该关注估值相对较低(dī)，企(qǐ)业自身(shēn)资(zī)产的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可以创(chuàng)造(zào)持续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头(tóu)部(bù)公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席(xí)研究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话(huà)，或许还是(shì)保(bǎo)利(lì)发展、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在(zài)三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额持续(xù)提升，再次是(shì)拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利(lì)均实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速的增(zēng)长。而这些公(gōng)司(sī)也(yě)是(shì)机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不(bù)怎么投(tóu)资拿(ná)地之后，国有企业仍在持(chí)续性(xìng)地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核(hé)心(xīn)城(chéng)市(shì)，投资力度较大。投资(zī)的驱(qū)动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也(yě)提(tí)醒表(biǎo)示，在(zài)房(fáng)地产的(de)复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四(sì)月份开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四(sì)月环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多数(shù)城市都出现环比(bǐ)下滑的(de)情(qíng)况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在(zài)的(de)经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力(lì)，可(kě)能会出现，到六月份房(fáng)企为了(le)半年(nián)报冲业绩(jì)出现市(shì)场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是(shì)说，第二(èr)季度(dù)、第三季(jì)度增(zēng)长不确定性的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地产以及其(qí)上下游产业(yè)链的复(fù)苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要(yào)多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好得多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地(dì)去(qù)等(děng)待它的基(jī)本面不断地凸显出来(lái)，这需(xū)要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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