万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院再次受到舆(yú)论(lùn)关注，起因中赫集团成了(le)共同债务(wù)人被中国信(xìn)达追债，中国信(xìn)达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没(méi)你想象的那么简(jiǎn)单。

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　　富(fù)人(rén)被(bèi)精(jīng)准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名校(xiào)环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权(quán)总额高(gāo)达近(jìn)47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押(yā)物(wù)中，包括75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示(shì)，上述不(bù)良(liáng)债(zhài)权(quán)转让项目的处(chù)置主体是中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)北(běi)京市分公司（下称中国信达(dá)北分(fēn)），处置(zhì)的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务人。目前(qián)，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是一(yī)起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道(dào)，万(wàn)柳书(shū)院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道(dào)属(shǔ)实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了(le)的，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第(dì)一(yī)财(cái)经的报道证(zhèng)实了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还(hái)没资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)能网签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业(yè)主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据(jù)地产(chǎn)自媒(méi)体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业(yè)主中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫集(jí)团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经(jīng)支(zhī)付价(jià)款并实际占有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转让(ràng)这笔不(bù)良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最(zuì)大的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规定(dìng)，民(mín)事执行中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查封的可以向法院(yuàn)提出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要(yào)求退还购房款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月(yuè)，人(rén)民法(fǎ)院报公布(bù)《最高人民(mín)法院(yuàn)关于商品(pǐn)房(fáng)消费者权利保护问(wèn)题的(de)批复》，以司法解(jiě)释的(de)方式明(míng)确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消(xiāo)mbb是什么公司，mbb是什么意思缩写费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付(fù)全部(bù)价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建(jiàn)设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民(mín)法院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支(zhī)付了(le)部(bù)分(fēn)价款的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩论(lùn)终结前已(yǐ)实际(jì)支付(fù)剩余价(jià)款的，可以适用前(qián)款(kuǎn)规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债(zhài)权(quán)，实际上是个烫手山(shān)芋(yù)。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖出(chū)去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不(bù)良债(zhài)权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达(dmbb是什么公司，mbb是什么意思缩写á)已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的(de)股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责(zé)任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由(yóu)中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发商，相较其(qí)他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有很大规模，也没有很高的国民知(zhī)名(míng)度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集(jí)团进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等大型知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢下了北京(jīng)万柳地(dì)块，成为北京当年(nián)的“双料地(dì)王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以神(shén)秘(mì)高端的姿(zī)态杀入(rù)市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运(yùn)回(huí)来的(de)灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元(yuán)的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在(zài)北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上市(shì)的它(tā)，对(duì)手是当(dāng)时(shí)有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大(dà)华府等(děng)，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人(rén)的(de)36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽(suī)然已经(jīng)推(tuī)出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上了(le)，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的(de)房，拿(ná)北(běi)京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多(duō)次成(chéng)为被(bèi)执行人，被(bèi)执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而(ér)拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如(rú)今(jīn)沦(lún)落到这个地步(bù)，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财经就曾深挖(wā)出背后的(de)中赫集(jí)团，发现其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控(kòng)人周(zhōu)金辉的(de)人生轨迹(jì)跟着(zhe)急(jí)转直下。而追根溯源，这个(gè)转mbb是什么公司，mbb是什么意思缩写折点，就在(zài)于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了多元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝(cháng)试过(guò)多元化(huà)业务，先后(hòu)进军能源市场、团(tuán)购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉(huī)将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服(fú)与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部全(quán)部股权。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北(běi)京国(guó)安，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的(de)是这(zhè)样，中赫为什么又要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份质押陆续质(zhì)押，据(jù)企查(chá)查显示，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条股权(quán)出质记录(lù)。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入(rù)主北京国安(ān)的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国(guó)安(ān)的经营状(zhuàng)况没(méi)有得(dé)到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足球(qiú)俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力，中赫集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持续质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国安和(hé)中赫的经营状况却(què)持续(xù)没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫(hè)集团被(bèi)5次列被(bèi)执行人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等(děng)共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履行生(shēng)效(xiào)法律文书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安(ān)，目(mù)前(qián)幸免于难。不过在实(shí)控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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