文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不(bù)足一(yī)个月时(shí)间，已(yǐ)有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力(lì)的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大(dà)开发(fā)时代步入高质(zhì)量发展阶段的必(bì)然趋势，也是(shì)对(duì)购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开发进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和(hé)长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购(gòu)房有缘千里来相会,三笑徒然当一痴什么意思，三笑突然当一痴打一成语(fáng)者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百姓权(quán)益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖(mài)期(qī)房，是一(yī)种开(kāi)发(fā)商(shāng)放(fàng)杠(gāng)杆(gān)的(de)方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了(le)商品房预(yù)售制度。其(qí)实，当前世界不少国家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购(gòu)买期房后并非像中(zhōng)国一(yī)样在支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次性贷(dài)款支付(fù)剩余全部房款，而是(shì)根据开发商(shāng)工程进度(dù)在完全交房前进行(xíng)分期支付。所以(yǐ)，预(yù)售制度是(shì)需要严(yán)格的(de)资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚(fá)措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定(dìng)会触发(fā)风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如(rú)借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制(zhì)。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预(yù)售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康(kāng)发(fā)展的重大措施。在当前的情(qíng)况(kuàng)下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务(wù)院发展研究中心参与财税改(gǎi)革(gé)方(fāng)案(àn)研(yán)究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系统的(de)专项研究。（参考后来形(xíng)成的(de)专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房预(yù)售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是(shì)相当高(gāo)，不过(guò)大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多(duō)数(shù)以(yǐ)一(yī)整栋楼(lóu)为(wèi)单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列(liè)问(wèn)题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模(mó)式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资(zī)金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自(zì)身资金周转。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明(míng)书(shū)，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价(jià)格(gé)、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分期付(fù)款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的(de)销售模式(shì)成为当时中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵(zòng)观中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决(jué)了核心的(de)住房供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范化，建立(lì)健全的(de)监管机制，促进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对于预(yù)售楼花制(zhì)度的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还(hái)要证明(míng)自(zì)身有(yǒu)资金等能力把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要求律师(shī)行在银行(xíng)开(kāi)设的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开发商操作(zuò)等采取(qǔ)全(quán)透明化机(jī)制，且银行的(de)责任上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大风险方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代，中国(guó)内地面临住房(fáng)需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导(dǎo)向使(shǐ)前期(qī)发展工业化的进程大于城市(shì)化进(jìn)程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市(shì)化。但当(dāng)时推行的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利(lì)分房制度，住房市场发(fā)展起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制度(dù)不(bù)再适用于当(dāng)时(shí)的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房(fáng)供应量(liàng)小的(de)困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出台(tái)多(duō)项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度(dù)改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设(shè)的(de)通知》文件(jiàn)，决(jué)定停(tíng)止住房无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币(bì)化、住房(fáng)供给商品化、社会(huì)化(huà)的住房新(xīn)体制，从计(jì)划(huà)经济(jì)下的福(fú)利分(fēn)房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决(jué)了(le)房企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周期(qī)长(zhǎng)的(de)两大难(nán)题，开(kāi)发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中国(guó)内地的商品(pǐn)房预(yù)售制度。预售制(zhì)的(de)初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预(yù)先出售给(gěi)购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国(guó)香港，在中国内地实(shí)践(jiàn)过(guò)程中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行贷款的(de)形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能(néng)已(yǐ)拿到了全部购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照工(gōng)程(chéng)进度付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多(duō)年对(duì)中国内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳(wěn)步发(fā)展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶段的(de)资金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居(jū)到基(jī)本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数(shù)十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套(tào)数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内地房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中国(guó)内地经济(jì)高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带(dài)动的上下游(yóu)产业(yè)链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发(fā)、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉(lā)动的投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷(dài)款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一。从房地(dì)产融(róng)资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积(jī)违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据(jù)我们(men)的《中国住房市值测(cè)算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本(běn)的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(d有缘千里来相会,三笑徒然当一痴什么意思，三笑突然当一痴打一成语é)国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国(guó)资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例(lì)较(jiào)低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较低(dī)，居民投(tóu)资(zī)渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方面(miàn)不公(gōng)平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不(bù)能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开(kāi)发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合(hé)同是两个独立的合同关系(xì)，如果开(kāi)发(fā)商发生违约，购(gòu)房(fáng)者只能(néng)根据购房合(hé)同向(xiàng)开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷款合(hé)同按时向银行(xíng)进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或经营(yíng)不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签(qiān)订(dìng)的(de)预(yù)售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字(zì)那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开(kāi)发企业预(yù)售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建(jiàn)设(shè)，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来(lái)全(quán)国(guó)并没有统(tǒng)一的预(yù)售资金监管规(guī)定，各(gè)地实行(xíng)“一(yī)城(chéng)一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城市则(zé)按照(zhào)项目的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目工程总额(é)报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫(pò)继续还款。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过(guò)去(qù)房地产(chǎn)大开发时代(dài)的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义(yì)，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方式套(tào)取的资(zī)金(jīn)，在(zài)房企各地项(xiàng)目(mù)间流(liú)动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一(yī)定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房(fáng)者支(zhī)付的预付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大(dà)部分房款在房屋(wū)交付后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按(àn)照工(gōng)程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月(yuè)供(gōng)；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的(de)保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一(yī)是期房(fáng)由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商(shāng)为(wèi)购房者提供(gōng)一定的保修(xiū)期(qī)，通(tōng)常(cháng)1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金(jīn)比(bǐ)例(lì)一般为房(fáng)款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第(dì)三方公证行或产(chǎn)权(quán)保险公司的信托(tuō)账户(hù)监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可(kě)通(tōng)过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何责任(rèn)与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程(chéng)中的(de)资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发(fā)商(shāng)提供(gōng)一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动(dòng)机监管开(kāi)发商施工进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付时需取得(dé)由(yóu)政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收(shōu)凭(píng)证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度(dù)支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约(yuē)公证，签订合同(tóng)后定(dìng)金(jīn)退还(hái)。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和(hé)土地(dì)交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在(zài)购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国也采取(qǔ)按工期支(zhī)付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一(yī)般来说，支(zhī)付节点可分为公证(zhèng)后、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结(jié)束(shù)后，购(gòu)房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同(tóng)前(qián)，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一名律师(shī)，负(fù)责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容(róng)确认无(wú)误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定(dìng)金(jīn)方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现财务(wù)、经营问(wèn)题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例(lì)相对较(jiào)低，一般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋(wū)必须经过房产(chǎn)公(gōng)证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严(yán)格(gé)，资金也(yě)由(yóu)律(lǜ)师监(jiān)管，在(zài)确(què)认工程进(jìn)度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前(qián)经过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台(tái)《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部(bù)规范期(qī)房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分(fēn)，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必(bì)须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向金(jīn)融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设(shè)置购房者(zhě)定金(jīn)的保(bǎo)证或(huò)保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付(fù)给购房者(zhě)。除定(dìng)金外(wài)，其(qí)他预先支付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致(zhì)期(qī)房(fáng)烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融(róng)机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商需向购(gòu)房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进度支付(fù)，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统一(yī)的选购(gòu)权合(hé)同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期(qī)房同样采(cǎi)取按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流(liú)程做了(le)统一详细(xì)规(guī)定，要求所(suǒ)有开发(fā)商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完(wán)工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的(de)增(zēng)加而增加，未放款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的(de)订金与付(fù)款会存入银行专门(mén)的项(xiàng)目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋(wū)保修期，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策出(chū)手临(lín)界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融工具(jù)支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人(rén)性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长效(xiào)机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机(jī)制，如将已支(zhī)付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提(tí)供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保护购房(fáng)者(zhě)的(de)权益(yì)。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独(dú)立于(yú)开发商(shāng)、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政府相关部(bù)门(mén)直接监管，以此防止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题(tí)全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后(hòu)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房(fáng)预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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